PAGE\*MERGEFORMAT6近郊商业重点项目分析（项目本体周边区域）区域概况大东丽湖商圈东丽湖商圈区位大东丽湖地区规划总占地面积100平方公里，规划区域四至为东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、北至京津塘高速公路二线、西至规划中的津芦公路。其中建设用地约46.02平方公里。2020年规划人口规模30万人。设计理念在新的“生态之旅”城市设计理念下，大东丽湖区域结合自然基地资源，以充分尊重城市自然环境为前提，提出了“两个区域（市区与滨海）•一个核心”的开发理念，重点打造大型商业中心、国际会议中心和旅游中心。人和自然在这里交汇和交流，大型商业中心、国际会议中心、旅游中心、养生度假、创意公园及生态居住等六大功能区相结合，创造津滨连接带上的优质生活。区域规划定位依托中心城区，建设成为我市新的、重要的生态型居住区；依托以现代产业为主的滨海新区产业功能区，建设成为高档配套商务区；依托生态资源，建设成为特色旅游休闲度假区。根据总体规划，大东丽湖区域将打造成为：成为天津的旅游度假中心成为康体理疗中心成为国际会议中心商业辐射区域按规划，东丽湖的商业及商务主要是面对市区及全国范围，但目前区域内所供给的商业主要是针对区域内的消费者，但随着华侨城、中国集的开放及更多商业体的供应，所辐射的区域将更为广泛。项目区域现有地产项目万科城建筑面积：190万平米占地面积：4095亩销售均价：9000元/平方米别墅：13000-24000恒大绿洲建筑面积：120万平米销售均价：9500元/平方米现有商业项目分析水上温泉欢乐谷概况：“水上温泉欢乐谷”位于天津市东丽湖旅游度假区,占地面积达7万平方米,总投资达5亿元,内设有亚洲最大的室内养生温泉,含水疗SPA、死海盐浴、特色理疗、中药浴池等温泉理疗；同时开发了超大规模的海上乐园,设有冲浪、飘流等趣味、刺激的水上娱乐项目；另配备200余间豪华客房,具备大型会议接待等商务功能；并设有KTV、演绎、酒吧等娱乐项目；中餐区可容纳600人同时就餐,还设有各式风味餐厅.致力于打造地中海风格的主题温泉娱乐中心.景区主要娱乐设施为：市内养生温泉、水上乐园、冲浪、漂流等趣味刺激的水上娱乐项目为主！门票包含项目：桑拿、温泉泡池、温泉理疗、水上健身、爱情海造浪池、飞瀑大舞台（专场演出）、彩虹滑道、飞天太空盆、互动水屋、淘气堡、地热玉炕、健身房及豪华休息驿站，以及免费的早餐和宵夜。超大温泉游泳造浪区:天津最大规模室内人工造浪池,独特的荷叶浪、卷珠浪、涌浪、平浪等20多种不同的波浪,带给您身临大海的感受.水上温泉欢乐互动区:大型水上游艺互动娱乐设施彩虹滑道、飞天太空盆让您挑战自我;为儿童量身打造的互动水屋、稚趣湾是儿童的水上乐园.传统温泉区、温泉药浴区、多功能理疗池、各具特色的养生理疗温泉如冲浪浴、维淇浴、灌顶喷浴、温泉鱼疗等几十种世界流行的水疗设备供您选择.迎合游客追求新鲜、追求刺激的消费心理;建造独具特色的多元化、趣味化、一站式温泉理疗休闲养生圣地.项目面对客群：面对京津地区周末度假人口。项目分析：项目以温泉为主题，建立室内水主题欢乐谷项目，周边配以商业、酒店、餐饮等，整体经营良好，但体量过小，未能造就一个区域核心项目，如将其游乐部分放大，加以丰富的主题，经营效果会更好。未能采用会员制等经营手段抓住周边高端客户的长时间消费，经营体制欠缺灵活。未来将会逐步形成的商圈商圈地铁商圈海河沿线西站商圈地理位置地铁沿线天津站-柳林天津西站周边业态定位地铁商业街、餐饮写字楼、裙楼高端百货、餐饮、娱乐西站商业街、超市、百货、酒店辐射范围全市人口全市人口及部分旅游人口全市人口、枢纽涉及人口客群定位各类消费群中高端消费各类消费群发展前景2、3号线的开通形成中转站，大量人口集聚城市发展重要节点、随着中粮、嘉里中心成长而兴盛2011年西站交通枢纽的投入使用会使区域加快形成标志项目朗香街嘉里中心西站商业街小结：随着城市的发展，公共交通与新建交通枢纽的潜力不可预估，地铁沿线商业的发展可从北京、上海、广州等一线城市找到案例，都是非常火爆，而交通枢纽的建立更加集聚了客流，商业定会发展迅速。海河沿线的商业发展带为高端写字楼底商构成，此区域将与小白楼连接，形成CBD的高端商业氛围。