设备设施管理办法定义物业项目设备设施管理是指项目管理处对所管项目公共设备设施的日常管理工作。项目设备设施主要包括供配电系统、给排水系统、电梯、建筑智能化系统、消防系统等公共设备设施；设备设施管理是指对设备设施的维护、保养、检修和巡查工作。职责（一）公司工程设备部负责本办法的编制、会审及修订。（二）各项目经理是本项目设备设施管理的第一责任人；负责本项目设备设施管理制度及实施细则的审核、决定、监管；对本项目设备设施管理承担领导责任。因监管缺失造成事故隐患或事故，由其上级依据管理规定追究其领导责任并给予处罚。（三）项目管理处工程维修主管负责制定、维护及修订本项目设备设施管理制度及实施细则；负责组织管理制度及实施细则的宣贯、培训；负责管理制度及实施细则实施的巡视、检查；依据公司的考核规定对违反管理制度及实施细则的行为进行处罚。因以上职责缺失造成本项目设备设施管理混乱，依据公司考核制度及规定给予处罚。（四）项目管理处工程维修部维修工，根据岗位分工负责设备设施管理制度及实施细则的执行。因违反作业规程和管理制度及实施细则造成事故隐患或事故，需承担直接责任并对其后果负责。（五）各项目处对违反本办法和管理制度及实施细则的行为，均有批评和制止的职责，并根据有关管理制度和考核办法进行处罚。项目设备设施管理程序（一）设备设施维护保养1、日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（消防水泵），发现小故障及时排除，作好记录。2、一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换。对电机进行绝缘摇测。对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）。对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查。对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3、二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测。对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油。对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。对电子设备除尘、插接件接清洗，系统功能、参数测试。对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4、中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。5、大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。6、设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。（二）设备分类根据设备对服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类，均含相应的电机、电气控制柜）。1、I级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组等。2、II级设备：正压风机、空气处理器、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置等。3、III级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、秩序维护通讯设备等。（三）设备维修保养模式采用计划预修制（三级保养一日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1、对于符合磨损规律的I、II级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。2、对于I、II级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、对于III级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《设备设施维修保养记录表》内。（四）设备管理职责1、项目管理处负责设备承接查验；大中修及设备更新改造计划、方案的制定；保养计划的编制；设备（器具）的申购、报废的申请；机电设备维修保养合同的商议及草拟等和以上文案提报公司审核。2、公司工程设备部负责对各项目管理处提报的设备承接查验，大中修及设备更新改造计划、方案的