沙县房地产市场调研汇报目录第一章前言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、确定商住地块概况四、周围地块指标参考五、沙县其它可利用商住地块六、多年沙县部分城建计划地块第二章沙县房地产开发环境分析一、沙县房地产发展概况二、沙县房地产市场分析第三章确定项目开发优势点和机会点分析一、本案开发优势点二、本案开发机会点第四章确定项目定位一、目标市场定位二、产品定位第五章附件一、沙县房屋施工、销售、空置统计表二、个案调研第一章前言沙县，是国家交通部新一轮计划全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及计划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县计划建设成为一个闽中腹地新兴产业集中地、福建山海通道关键物流集散地和闽西北最好人口居住地，建成以“三明沙县”市县一体化城市联盟体绿色工贸城市。本汇报围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩（可征用面积）一国有挂牌商住地块开发经营环境进行市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据沙县现在市场情况和对未来估计，和项目标开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。注：以下数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化。一、汇报编制目标1、在对项目开发环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划、建筑方案提出对应提议。3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。二、汇报编制依据1、沙县第三轮城市总体计划方案；2、沙县政府信息网站；3、国家及三明、沙县颁布和房地产相关法律和政策；4、沙县统计年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料；6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺等中介代理企业提供资料。三、确定商住地块概况1、沙县小吃文化城东对面北侧地块（暂称—友邦·第一城）2、该地块在沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟计划地块，用地总面积约200亩，属于三明沙县市县一体化计划城区三大高尚新区之--沙县北大门居住组团，交通便捷，是沙县进出高速必经之路；也是通往拥有华夏第一卧佛---淘金山、定光禅院朝圣旅游必经之路；周围有建设及计划中沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣华企业）商住地块及沙县现在最大成熟住宅小区—鸿图花园等项目。对于新型高尚住宅开发有极其关键意义。依据海西纺织工贸园开发协议精神，沙县政府拟该地块130-150亩给置换，但现在该用地还未收储拆征、相关计划指标未定。四、周围地块指标参考：1、世纪花园A、地理位置：在沙县新城西路北侧，其四至范围为：东至计划道路、西至计划道路、南至计划住宅小区、北至和地税花园间道路。地块现实状况：地上建筑物拆除、管线迁移。B、关键计划指标：a.面积：34206平方米（51.36亩），其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米，城市绿地面积不办证。b.用途：商业、住宅用地。c.使用年限：商业用地40年、住宅用地70年。d.容积率：≤2.26e.建筑密度：≤21%。f.绿地率：≥40%。C、其它具体挂牌信息详见附件。D、摘牌企业：沙县荣华房地产开发企业（据了解为当地新成立股东企业；责任人：张永辉）E、摘牌时间：3月14日G、最终摘牌地价：125万／亩；2、“沙县老年公寓地块”A、地理位置：在沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山道路、南至空地、北至空地。现实状况条件：生地，建筑物拆除、管线迁移。B、关键计划指标：a.土地面积：29610.9平方米（44.46亩）。b.土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公寓项目。c.土地使用年限：50年。d.容积率：≤1.0。e.建设密度：≤22%。f.绿地率：≥40%。C、其它具体拍卖条件及建设要求详见附件。D、拍卖地价不明，据了解公告内容也有在调整。3、沙县小吃文化城a.项目地址：沙县新城西路四通路口，高速路出口处。b.建设规模和关键内容：小吃城占地43400平方米（61.17亩），建筑面积约30000平方米，建筑层数2～4层，总投资21000万元，其中固定资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、旅游商品、住宿、展览、文化艺术演出、娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接纳1000人，并设有可容纳近400人大型文艺演出广场。c.项目建设意义和关键效益：本项目建成实现经营能力后，每十二个月小吃营业直接收入估计15810