目录第一章：区域市场分析第二章:成本核实第三章:本案用户群定位第四章:产品定位及广告提议第五章:营销推广第六章：销售组合篇第一章：区域市场分析北京地产市场销售量分析今年商品房新盘销售（预售）最多三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。商品房楼盘销售均价最高前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。经济适用住宅新盘销售（预售）最多三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。区域市场分析：（一）、朝阳区销量分析依据市国土房管局历次季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房销售总量和平均价格一直领先于其它区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。和5月相比，朝阳区商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名仍然保持在第二海淀区平均房价不仅没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？市国土房管局市场处相关人士和业内权威人士认为，这是多年来房地产行业发展快速，城市建设速度较快朝阳区各区块房价加权结果。具体看，关键是三大原因引发朝阳区平均房价骤降：首先，朝阳区城市化建设推进，边缘集团掀起住宅开发烧是关键原因。依据北京市相关计划，北京市除市中心区外，还计划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市计划新建住宅区关键集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其它像东坝、北苑、垡头、定福庄全部从去年或今年才开始进入开发烧潮。因为地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地全部相继冒出了很多规模比较大但房价相对低一般商品房，如东坝奥林匹克花园，北苑北苑家园等，全部是均价在5000元/平方米上下一般商品房。而受SARS影响，这些楼盘在5月推出可销售面积很少，而经过近30天盘整，进入6月，开始推出新盘并加大营销力度。其次，朝阳区绿化隔离带项目多。北京市124平方公里第一条绿化隔离带朝阳区占了110多平方公里，南磨坊乡、蒋台乡、来广营等地域绿化隔离带项目不少，而绿化隔离带项目因为享受一定政策优惠，房价相对较低。而因为SARS影响，环境好、密度低、以板楼为主绿化隔离带项目尤其受买房人青睐，销售很火爆，这也从一定程度上拉低了朝阳区平均房价。再次，朝阳房价相对高区块如国展地域、CBD地域、太阳宫地域、双井-劲松地域、亚奥地域等几乎全部没有新盘入市，高价房供给量相对偏小。因为朝阳区地理范围比较大，区块经济发展速度不一样，各个区块房价高低和随市场变动幅度也不一样。（二）、本案项目分析朝阳路两边项目集中，自京广中心向东，绵延伸展数十里，一直连接通州区。这本是一条交通辅助路，但在几年时间里，路两侧却聚集了大大小小数十个房产项目。住宅供给量达几百万平米。其密集程度和供给规模不仅在北京地域不多见，于是业内人士将它形象称为——“地产一条街”。是CBD购房群体首选之地，在CBD计划中，只有２５％区域是住宅区，其中还有不少是商住楼，真正用于纯住住宅项目相对稀少。CBD公寓住宅供给量在２５０万平米左右，这远远不能满足大约３００万在CBD工作人士居住需求。另外，因为CBD区域相对狭小，其土地价值也随CBD开发而日益飙升，住宅项目标价格也较其它区域高出很多。所以，越来越多人将置业眼光转向和CBD相临周围区域。而朝阳路正因为处于紧邻CBD黄金地段而成为这些人士购房首选区域。交通方便，可直达CBD关键区。和CBD超近距离亲密接触是其它区域所难以比拟。朝阳路不仅本身连接CBD，而且和三环、四环前后交接，直通CBD关键区域，从而使得进出CBD很方便。朝阳路项目集