中国房地产金融·2002·第3期中图分类号:F83215文章编号:100627388(2002)0320038203文献标识码:B摘要:资产证券化已成为一种不可抗土拒的历史潮流,由此切入,从理论和实践两个层面探讨了我国城市土地证券化的前地景,在此基础上,提出了基金式、变值债证券式以及使用权信托式等土地证券化运作模式。券关键词:土地证券化;房地产融资;运作模式化1资产证券化已成为一种不可抗拒的历史潮流20世纪70年代以来,伴随着现代金融理论的突破及金融竞争和监管环境的演一变,各种金融创新工具不断涌现,资产证□券化以其精妙的构思、独特的功能为世人种瞩目。资产证券化渐进式地经历了住宅抵全卢押贷款证券化(60年代末)、银行信用证券建化(80年代中期)、资产证券化(90年代新新初),而且现在三者仍呈迅猛发展势头。以美国为基地的证券化技术不断地向欧洲、的亚洲和拉丁美洲等地输出,资产证券化成为不可抗拒的潮流。房2土地证券化的涵义及功能地土地具有作为资产的优越性,它能保值、增值和抵御通货膨胀,拥有土地就可产以获得稳定的、可预测的现金流,而且其收益还可以分摊于整个存活期。因此,土融地是一种适合证券化的资产。日本经济学家野口悠纪雄在研究土地问题时指出:“土资地证券化就是把土地(或者对土地的出方租)能够得到的收益,作为担保(抵押品)发行证券,然后把这些证券卖掉。”可式见,土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产。它旨在将价值收稿日期:2002201215作者工作单位及简介:中南财经大学金融学院研究生,1974—,男,汉族,湖北孝昌人,主要从事产业投资、房地产金融等方面的研究。湖北武汉43006083©1995-2006TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.中国房地产金融·开发与经营研究探索专辑量大的土地流动化、细分化,在不丧失土地产权的的多样化资产组合,以适应投资总体的分散与风险前提下,将其资产化,并利用证券市场的功能,使的规避;二是实物资产的投资风险借助证券化形土地资本大众化和经营专业化。从土地证券化的原式,可以克服其固有的缺点,而不受时间、空间的理来看,它集中体现了现代理财思想的创新。一般限制。从而使开发商既能从房地产投资集中中获得来说,土地证券化有两个侧面:一是作为资金筹措规模经济效益,又能从房地产投资的分散化中得手段,产生全新的融资方式。它吸收了直接融资与益,降低投资风险。间接融资的优点,是一种非负债型融资;二是作为3土地证券化运作模式探析资产运用手段,克服土地由于单位价值量大、不可我国土地证券化模式的选择应多样化且富有移动、不可分割,对于小规模投资者来说难以购买,弹性,但要遵循如下原则:(1)针对不同的经济发流动性差的缺点,从而提高土地使用效率。展地区,推行不同的土地证券化品种;(2)不同的土地证券化的意义集中体现如下功能:投资主体,要有灵活的投资选择余地;(3)证券化11提高土地资本流动性。土地具有价值量大、模式必须在我国现有的法律框架下构筑,不能违背不可移动、不可分割等特点,使得它的市场流动性土地国有制的原则。很差。在市场经济中,土地作为一种生产要素,应根据上述原则,在此仅考虑国有土地,包括城该运动起来,才能最有效的利用。土地证券化后,市存量土地和增量土地的证券化,其模式有以下几创造了一种与土地经济收益相同的金融资产在资种:本市场上流动,而且由于其信用级别较高,很容易11基金式证券化模式。该模式的运作过程为:被投资者接受,因此,流动性一般都很好。为了开发特定成片土地和筹集大量土地开发资金21促进房地产融资创新。资金短缺、金融滞组建土地基金;土地基金发起人以土地未来一定时后,是房地产开发企业普遍面临的难题,而目前银期的现金流作抵押,并将这一未来收益出售给证券行贷款的单一融资结构,增加了企业的融资难度。化特设机构(简称SPV);SPV根据出售的土地收土地证券化实现了将价值量大的土地细分化的目益总额、年限、每年的土地收益估算额等资料,并的,可以吸引小规模投资者,从而在短期内筹集到经过资信评级机构和信用增级机构进行资信评级大量的资金,用于土地开发,解决资金不足的问题。和增级后,委托投资银行将其设计成一种与全国土地证券化提供了低成本的全新的融资渠道。(或地区)的地价指数相关的土地债券,其偿还利31拓宽房地产投资渠道。土地作为一种风险息等于期间地价指数上升率与土地债券面值之积,较低而收益较高的投资工具,一直为投资者所青然后在资本市场上发行;投资银行将土地证券出售睐。在土地证券化以前,投资者主要采用实物建造给投资者