预售制度的完善促进房地产事业的发展赵璐预售制度的完善促进房地产事业的发展近几十年来，随着中国政策的不断开放，经济也取得飞速的发展。为了使房地产事业健康发展，使每个普通老百姓都住上放心的房屋，不仅需要政府的宏观经济政策利用经济行政法律税收等手段，也需要开发商合法经营在顾及个人利益的同时也要重视房屋的质量和当地人民的收入水平人们的接受能力人们的需求各种因素都要考虑进去，以人们的需求为生产对象。商品房中的预售环节也是其中一个重要的环节。我认为虽然现在问题重重，但是它也有很多的好处缓解开发商资金和购房者周转不开，促进相关产业的发展，促进就业等等.所以我认为应该不断的完善预售制度，是我国房地产事业更好的发展，使经济更上一个水平。关键词：房地产消费者开发商国家宏观政策房价的高低预售制度期房市场经济在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产投资增速将略有减缓，但因价格围绕价值归于浮动所以即使有所下降也不会大幅度下降对大多数人来说买房还是占据收入不小的一部分。预售制度使购房者的负担相对减轻但是也把风险转移到了买房者身上使开发商获得低廉的贷款机会。但开发商对房子的质量问题并不是十分重视使近年来问题重重。一、房地产和预售制度的含义及意义（一）房地产的含义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点其位置的固定性在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖过程中，其拍卖标的也可以有三种存在形式，即土地（或土地使用权），建筑物和房地产合一状态下的物质及其权益。房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又是在城市建设过程中担当者重要角色，因而房地产开发有其自身的特征。房地产开发有其综合性长期性很强时序性和地域性。（二）房屋预售制度的含义房屋预售又称“买卖楼花”，或者称为“买卖期房”，一般指从开发商取得商品房预售许可证可以公开发售开始，预售正在建设尚未竣工的交付使用的商品房。预售制度的含义，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。对于商品房预售制度中存在的诸多问题，我们应该进一步的完善商品房预售的立法，建立商品房预售合同预告登记制度。商品房预告登记的范围要包括抵押权，商品房的预告登记是债权物权化的典型例子，是赋予债权行为以物权的效力。赋予商品房预售登记以准物权法法律效力。根据我国担保法的相关规定，将抵押权进行转让的，转让人应当告知受让人转让标的物设定抵押的事实。但这并不意味着购买人放弃了其预售合同登记的优先权。（三）预售制度的意义和作用预售令供需双方提前进行交易使得发布房地产的资金周转顺畅促进行业发展。房地产预售制度的受惠行业包括建筑、建材、广告，预售也为购房者提供可以在更长的时间做出选择的机会。预售降低了开发商的资本成本，提升其资产收益能力。随着充分竞争的买方市场的来临，开发商成本普遍降低的主要结果不是增加开发商利润，而是房价相对下降，购房者是最大的受益群体。预售给开发商提供了“试错”机会。如果预售不理想，得不到市场的认可，则开发商可以调整产品配置、调整产品结构，更好的适应市场，是开发商风险大为降低，也是房地产产业链的诸多行业风险降低。（四）预售的重点注意事项开发企业申请预售许可，应当提交相关的证件。商品房预售申请表，开发企业的营业申请表和资质证书，土地使用权证，建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金占工程总投资的比例符合规定的证明即达到25%以上，工程施工合同即关于施工进度的说明，商品房预售方案。购房者也要注意国家对有关房地产预售所做出的适时的政策性的调整，例如去年中央政府出台了一系列的空前严厉的调控房地产市场“组合拳”除了，实施“限购令”和严格的带款限制。二、产权登记制度（一）房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。主要特点是登记机关对土地登记申请进行实质性审查，土地登记是土地权利变动生效的要件，土地权利的取得和变更不经登记不发生效力，土地权利一经登记即具有法律效力。（二）有专家认为，预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋