第一部分：市场分析篇德州房地产市场分析第一节德州概况德州市在山东省西北部，是鲁西北、冀东南地域区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已经有4000多年历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和立即修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节显著，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多个动植物生长。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主工业体系。截止末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核实工业企业）862家，资产累计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元企业达成84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国关键生产基地，中高级棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批著名品牌畅销中国外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家关键农副产品基地。畜牧业已成为全市一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农突破口，主动引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”前后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等关键商品区域集散中心。多年来，前后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业关键企业行列；“中国武城辣椒城”投入运行，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省关键培育批发市场。现在，全市各类市场共772处，其中年交易额超出亿元87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城镇集市贸易成交额达成351亿元。德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功效互补金融机构组织体系。末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，整年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，用户确保金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。德州城区房地产行业发展现实状况德城区现在人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高。成立地级市来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增加，呈不停上升趋势，德城区实现中国生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增加22.6％，是六年来增幅最高十二个月，人均首次突破7000元大关，达成7069元。其中，第一产业增加值3.82亿元，负增加-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增加9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增加7.3％。固定资产投资完成5.29万元，比上年增加98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年