房地产工程成本全过程精细化管理概述内容大纲第一部分：如何理解房地产成本管理第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系第一部分：如何理解房地产成本管理第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理一、成本目标及目标管理的本质意义二、成本目标的内涵与外延三、如何制定工程项目成本目标四、成本目标的分解方式五、成本动态的跟踪与监控六、保障目标实现的手段与措施第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点一、成本管理的重点与原则概述二、立项及策划阶段成本管理三、设计阶段的成本管理四、发包阶段的成本管理五、施工阶段的成本管理六、销售阶段的成本管理七、竣工结算及维护阶段的成本管理第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系一、成本管理体系的构成二、如何形成全员成本管理责任机制三、成本管理部门定位与人才策略第一部分：如何认识房地产成本管理一、房地产成本管理的行业特征1、产品特点：2、实现过程：3、成本特征：4、行业背景：一、房地产成本管理的行业特征基本内容：合理确定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；管理方法：目标管理责任管理等“建立共识是管理的基础”二、房地产成本管理的四个基本理念1、经营理念：成本管理的目的在于：清除无效成本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标。(误区之一：盲目降低成本)(误区之二：为了产品的效果盲目加大成本)二、房地产成本管理的四个基本理念1、经营理念价值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost费用提升价值的五种途径及其适用环境1、F↑C↓例:方案优化2、F→C↓例：低价中标3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法设法变更降低成本4、F↑C→化同样的钱，把产品做得更好例：限额设计5、F↑↑C↑投入很高，售价也很高细节的提高，性价比的提高概念：什么是效成本？什么是无效成本？二、房地产成本管理的四个基本理念2、产品理念：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性。(误区：产品管理与成本管理割裂，分别运作)老板定位时不与成本商量，事后算账，不赚钱，成本被动设计定产品时不找成本沟通成本管理：改变成本的被动管理，先算账再做事要降低成本：从产品优化做起二、房地产成本管理的四个基本理念3、市场理念：成本的决定因素之一是市场，成本的价格体现必须随行就市。(误区：脱离市场定价格，无视市场变化，定死目标)什么是市场，什么是市场价格二、房地产成本管理的四个基本理念4、专业理念：经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提。(误区：只要懂预算、会砍价就可以管好成本)例：定位失误小户型→大户型例：研究设计规范、政府收费文件等二、房地产成本管理的四个基本理念成本管理理念落实：无效成本管理无效成本的定义：消除无效成本的措施：例：限额设计设计方案优化加强施工图事前审核、图纸会审、减少设计变更确定合理的施工技术方案(降低废品率)加强供应商考察加大集中采购力度严格执行现场规范签证制度三、房地产成本管理中的几个关系处理1、三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度决策中以经营目标决定取舍：强调有效投入：提高性价比，考虑潜在的时间成本2、成本预设与动态变化的矛盾变化是永恒的、绝对的，正视变化、尽可能确定需要预测和跟踪外部带来的变化（市场、政策、资源）（风险防范）必须预控内部造成的变化（运营管理），对业务和成本的操作过程和结果设定框架；（规范运作）三、房地产成本管理中的几个关系处理3、成本控制与其他开发业务的关系成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透在业务过程中：为了强调和监控而提练出成本管理链条，但最终通过业务管理实现，最终体现在考虑成本的业务管理规定。4、与造价业务之区别和联系造价业务：开发过程所需，三算或五算，是成本管理基础（仅工程建造范围）成本管理：经营管理所需，成本预测、决策、计划、控制、核算、分析及考评；（全部业务范围）(包括设计、工程等所有业务部门)四、房地产成本的演化过程我们是从哪里来？以预结算为工作重心→以不突破造价上限为控制目标→以整体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益我们将往哪里去思考：成本管理的终极目标与衡量标准是什么五、房地产成本的基本范畴必须知道的成本概念--全成本--开发成本--建造成本--工程成本--其他？直接/间接成本，可变/固定成本，可控/不可控成本，投资、费用，全寿命期成本（持有型物业须关注全寿命期成本）五、房地产成本的基本范畴成本基本科目：（一