成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践第一章宏观形势：外面的世界房地产企业面临着什么？均值54.5房地产企业行业竞争激烈环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！高速扩张企业的定位决定了企业的成本策略盈利顾客价值品牌持续发展企业文化直接影响企业的成本策略万科中海金地合生民企房地产企业基本的成本策略观二、从行业战略焦点看企业成本策略：无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！锁定标杆进行学习，探索组织变革，06年，在人数减少的情况下实现由310人操作9个项目到270人操作22个项目的效率提升。国际资本对项目的要求资本房地产企业的核心竞争力：土地成本房地产开发项目成本结构在变化----土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响数据来源：中国城市地价动态监测系统房地产投资门槛的上升---资金成本检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？利润===收入—成本利润及利润分配表（损益表）触目惊心的案例1：企业经营给我们提出什么样的要求？资产类财务数据真实性！成本的归集与分摊方式企业特色项目特点财务核算成本分析项目发展成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？第二章形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理关于目标成本内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例1、投资决策《项目投资可行性报告》偏差总目标回顾：内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例责任成本体系是:责任成本体系的目的:方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成序号分类各部门各司其职阶段性地确定成本责任以成本形成主体作为成本责任主体回顾：案例：责任成本的分解落实案例：责任成本考核的全面性第三章之一：清晰的架构与授权体系集团总部决策完成的工作-----投资决策项目可研土地获得与签约项目策划概念设计至施工图设计营销方案与销售定价项目开发计划与工程管理策划目标成本确定资金获得与支出集团总部与项目公司共同完成的工作-----集团总部与项目公司共同完成的工作-----之二：完善的制度保障体系之二：完善的制度保障体系之三：专业管理与技术支持体系2、专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。房地产成本管理是企业行为（策略—管理）房地产成本管理需要全员、全过程的努力房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力第四章案例1项目策划阶段的成本管理案例2：案例3：案例4：案例5项目实施阶段的成本管理1、前置管理2、三大纪律，八项注意3、图纸审核4、施工方案5、现场布置6、技术标准7、签证管理