编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE66页共NUMPAGES66页第PAGE\*MERGEFORMAT66页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT66页黄金伟业营销框架目录TOC\o"1-3"\h\z1.1销售前提条件61.1.1条件1：法律文件61.1.2条件2：现场包装71.1.3条件3：宣传造势81.1.4条件4：销售工具91.1.5条件5：销售策略101.1.6条件6：其他配合101.2销售阶段设计与目标分析决策121.2.1销售周期：（此时间的确定前提为手续办理顺利、前期筹备完善，周期可前移或后延）121.2.2销售阶段设计131.2.3销售阶段划分141.3销售策略251.3.1低开高走，适时提价，增强旺销局面251.3.2推售顺序251.3.4封盘策略261.3.6赠送抽奖策略261.4入市时机271.5销售队伍的组织与培训28基本编制与架构292.1项目价格定位原则提要332.2项目价格定位目标提要332.3价格定位策略342.4项目总体均价、起价、最高价定位参考建议352.5付款方式建议352.7价格定位简要说明及动态价格调整建议363.1营销策略核心目标393.2品牌定位403.2.1品牌定位的标准和要求403.2.2品牌定位的立体分析413.2.3本项目的品牌定位433.3定位概述463.4项目案名及分析493.4.1项目案名493.5产品核心卖点提升513.6传播策略523.6.1传播所能达到的效果523.6.2传播策略制定的依据533.6.4确定传播策略563.7媒介策略573.7.1媒介组合573.7.2目标消费者媒介接触习惯分析583.7.3媒介策略的确定623.8宣传推广643.8.1推广阶段的划分643.8.2各阶段推广计划653.9.现场包装683.10.公关促销活动763.10.1公关活动763.10.2促销活动774.1广告推广及品牌塑造总预算比例824.2广告预算分配83销售条件及策略1.1销售前提条件1.1.1条件1：法律文件五证齐全是项目开售的基本条件，如果无证（专指预售许可证）销售，既是违法操作，而且在取得合法销售资格之前无法与客户签订正式《房地产预售合同》，只签《认购书》根本无法保障双方利益；若因处理不善引起客户纠纷，将会影响楼盘声誉和销售。土地使用许可证建设用地规划许可证建筑工程许可证开工许可证预售许可证1.1.2条件2：现场包装现场销售环境应该是从外（围墙）到里（售楼处）的和谐统一，是项目档次高低的最真实反映，是销售人员与客户交流的主要场所，是客户对项目印象的主要构成。所谓“好环境，好心情”，环境、气氛的好坏对客户、对销售人员的情绪都有很大的影响。建议发展商根据宣传定位搞好现场环境。环境美化工地围墙销售中心沿街指示牌楼体条幅路灯彩旗节日气球1.1.3条件3：宣传造势在既有良好销售环境的前提下，以引起客户对项目的兴趣以至莅临现场参观为主要目的，发掘尽可能多的宣传途径，提高市场曝光率；并在向市场推介本案的过程中建立项目的形象和知名度。内部刊物直邮广告（DM）报纸广告新闻专稿电视广告网络广告广告牌车体广告灯箱广告公关活动1.1.4条件4：销售工具销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户了解项目最直接有效的途径，项目留给客户什么样的印象与销售工具品质的高低也有很大关系。因此，在重视项目质量和宣传包装的同时也不应该忽略销售工具的制作。展板模型楼书折页宣传单张VCD纪念品手提袋1.1.5条件5：销售策略销售方式和价格策略是项目切入市场成功与否的重要因素，在宣传配合到位的情况下，根据市场竞争对手情况，选择符合本案的销售方式和价格策略，这其中包括制定合理的价格表、提供灵活的付款方式和必要的促销优惠支持三方面。销售方式价格策略促销优惠价格表付款办法1.1.6条件6：其他配合工程进度销售培训资料购房费用表认购书合同书律师楼按揭银行公证处1.2销售阶段设计与目标分析决策根据项目进度、项目特点，综合考虑节假日的借用，销售期间的设定等因素确定项目的入市时机为2005年10月初至2006年５月底，历时约８个月，再根据整个推广进度进行营销分期控制。以下为项目销售周期时间计划，根据项目实际销售情况可进行调整。1.2.1销售周期：（此时间的确定前提为手续办理顺利、前期筹备完