房屋本体及附属设施维修与养护方案、房屋及公用设施维修养护1、皇冠国际历经12年，但建筑物品质良好，用户对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使建筑始终保持高雅的格调。2、在后续的使用过程中，会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护彳艮难使房屋得到保值和增值甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。3、加强物业建筑本体管理成为物业管理工作的基础。、建筑本体及公用管理的重点分析和管理思路1、物业特征(1X建筑设计新颖、古朴、高贵典雅；(2X环境雅观、别致，环境配套设施齐全；(3X物业类型齐全，住宅楼、商业、车库等；(4)、建筑设计水准一流，结合现代化潮流的楼宇自动控制系统和综合布线系统，物业维护要求不同寻常。2、管理的重点皇冠国际的建筑风格和高素质的用户群体，为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求。结合我们多年的实践经验,融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定皇冠国际的物业本体维护与保养的重点在于周密的养护计划和日常有效的检查。为此，物业服务中心拟以物业工程部为枢纽，以预防为主，建立以房屋维护、装修监管、巡视检查为主体的管理模式，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和日常巡视检查的主要内容和巡视路线，有针对性的全方位地实施维护与保养。3、物业维修养护计划与标准就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视角出发，对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。4、物业维修养护计划的编制依据（1）物业实际使用情况；（2）每日房屋、设施的巡视记录；（3）每月的房屋、公共设备设施月检；（4）巡视检查或用户报修未关闭的项目；（5）月维护保养项目的统计与分析；（6）根据各个房屋、设施设备不同的特点和使用频率；（7）杭州市季节气候特点预防性要求；（8）国家、地方法律法规强制要求。5、物业维修养护计划的制定职责（1）物业服务中心物业工程部主管负责编制物业维修保养计划；（2）物业服务中心经理负责审核维修保养计划；（3）公司主管领导负责批准物业维修保养计划；（4）物业服务中心维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。6、制定物业维修养护计划的流程为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：根据巡查记录根据使用情况根据相关标准工程主管编制服务中心经理审核公司主管领导批准（三）、建筑本体和公用设施养护流程1、维护保养流程示意图2、日常维修流程报修维修单通知用户客户服务部工程部维修班回~访意见回复意见回复客户服务部工程部用户验收维修、建筑本体和公用设施养护计划1、物业维修养护计划的内容根据本项目的实际情况，我们拟定了房屋建筑本体及公用设施的维修养护计划和实施方案。维护范围：房屋的承重及抗震结构部位巡检、屋面、夕卜墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。(1)房屋本体及公用设施年维修保养工作计划序号保养项目保养周期保养内容与要求1屋顶每月每月对屋顶进行巡检，对面砖破碎和裂缝较大的及时报街道管理处，进行维修更换。2玻璃幕墙外墙饰面半年每半年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查，每半年养护清洗一次。3内墙饰面半年每半进行全面检查，重点破损部位进行维修保养。4楼梯间半年每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每半年进行—次全面检查，易破损部位进行保养。5门1年对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。6花园、围栏1年每年除锈刷油一次。7窗1年对|'门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次8公共地砖1年日常发现损坏及时维修，每年进行全面保养一次。9吊顶1年日常发现有破损立即更换，1年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。10车行道、人行道1年日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。11管道1年室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每年一次，刷油一次。12化粪池、污水井1年每年揭盖检查清理污泥两次。13玻璃门1年每年对玻璃门的玻璃胶进行全面检查。14公共照明系统半个月灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。15水池、水箱半年1年每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。16标识系统1年每年对物业的所有标识系统全面检查一次。(2)房屋本体及公用设施日、周、月维修保养计划主要周期房屋本体室内：小修30分钟，一般故瞳2小时，不超过8小时，较难故障3天内，48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面