番禺奥林匹克花园进入广州市场研究汇报一、珠江三角洲别墅项目简析及估计1、珠江三角洲简析在七十年代末、八十年代初珠江三角洲作为中国改革开放先锋，凭着国家政策倾向及其地理位置优势，珠江三角洲经济飞速发展，到八十年代，此区域要均国民生产总值得到了大大提升。珠江三角洲经济特点关键表现在轻工业、旅游、贸易、金融等为主，逐步成为南方经济中心。借助天时、地利、人和、吸引了大量港、澳同胞、外商及其它国家华人到此投资，甚至定居，同时也造就了在量富商一族和一大批白领阶层，她们对生活向更高层次追求，别墅项目标市场就此基础在珠江三角洲应运而生。（这也难验证了有需求必有供求经济发展肯定规律）。2、九十年代珠江三角洲别墅项目简析（1）90-92之间因为中国房地产九成为投资热大气侯影响，珠江三角洲房地产投资更是热可灸手（此时段中国整个层房地产）。接踵而来就是中国政策进行宏观调控，大量缩小贷款发放，房地产业从93年初波峰跌入深谷；但因为珠江三角洲（尤其是以广州为中心）房地产商品购置集中在私人身上，影响和波及程度相对小些（内地及其它沿海城市房地产商品消费集中在单位或集团购置力上。受宏观调控重重一击。）（2）在93-96年初据不完全统计整个珠江三洲共建别墅区有60多个，结果可维持至今成功楼盘屈指可数，大量楼盘已处于死火状态。造成别墅在此阶段失败有三个原因：①国家宏观调控银根为最大原因；②一窝峰，盲目投资；③经济相对萧条，消费者不轻易置业。（3）96-99年底，别墅开始复苏到走向正常发展阶段，能使别墅项目走向正常化原因：：①经济反弹；②国家银根入松贷款；③利息不停下调刺激消费；④98-99年珠江三角洲为一国民经济能达成10％目标，政府支持房地产业为关键项目之一及带动相关产业发展。（4）从别墅整体发展来看，部分楼盘趋向熟化，大部分全部处于发展阶段；但从珠江三角洲聚集商贾之多和发展来看，别墅市场消化力还处于初步阶段，消费市场潜力还相当大。现在别墅内容关键表现在多个方面：①碧桂园、祈福新屯为珠江三角洲权威代表，众多别墅区全部是以碧桂园式、祈福式出现；②除了少数新盘外，多数是93-96年死火楼盘又开始开启推向市场；③除了碧桂园、祈福新屯两个楼盘能吸引较多区域客源外，其它楼盘关键客源集中在两个方面：a、当地域域客源；b、香港和澳门（香港为主）客源。④绝大部分建立环境优美风景区，以山或水，或山、水、为环境背景；⑤楼盘卖点突出倾向两个方面：a、综合素质楼盘这类楼盘表现在配套齐全，环境绿化率高，规模效应强、计划设计独具一格、物业管理水平高等特点。这类楼盘建立在实力雄厚发展基础上。b、特色楼盘这类楼盘往往缺乏实力，而要依靠本身独具特点去开启楼盘，避重就轻，以已之长聚集焦点取得市场。如：半山豪宅、世外桃源、梦想家园、美式豪宅、高尔夫式、海滨式别墅（逸涛雅苑）等。3、珠江三角洲别墅发展估计珠江三角洲98、99年房地产热点表现在高层建筑市场上（当然也是发展所趋）。本人认为房地产聚集热点之一为别墅盘，原因有以下几点：①银行按揭可能延长至30年；②香港经济深入稳定和恢复状态；③汽车一族逐步增多（因为有银行按揭及深入刺激购车政策；④部分墅在房地产界已享受很高声誉，造就了一定市场效应，再加上华南碧桂园、海逸豪庭、君兰高尔夫小区、穆天子山压等将在大力推盘，将会形成很大声势；⑤中国加入世贸影响；⑥城市污染深入恶化，别墅需求对应增加（此发展趋势）。二、市场调查在珠江三角洲别墅竞争趋向热炽化，大量别墅推向市场，作为逸涛雅苑怎样在众中楼盘取得一席之地，就要做到知已知彼。下面将对珠江三角洲整个区域代表性别墅作简短剖析。(一)广州市区域1、二沙岛别墅楼盘，如花城苑、新世界花园。二沙岛背景是相对杂乱住宅小区和厂房，但其有一个位置优势在广州市中心且珠江上一小岛，此地段大部分由广州城建总开发，首先是将基础设施、环境发明一流，然后抓住三点开启市场和造就市场。①广州市独一无二市中心绝顶环境（地块很有限）；②制造一个相对没有干扰禁区；③城建总一流物业管理和一流设计；成功力笔表现在市中心一流环境发明别墅吸引华南金融中心广州富商一族（别墅最低约在500万以上）思绪：一流地段（环境优势）一流富豪（华南金融中心）2、白云堡因为二沙岛已制造广洲别墅市场，但因为二沙岛地块很有限，基于有限大市场潜力，在广州风景优美白云山脚兴建一个六星级家___白云堡。开启市场两大原因：①白云山风景优美且机场近在咫尺；②一流管理（六星级家）。以上两地段别墅成功之处说明在经济发达城市区内兴建别墅依靠环境和一流管理即可制造就名牌楼盘，前提就是实力。后面提及东莞新世界花园也证实了此点。（二）从化区域从化区域代表性楼盘为流溪河山庄，此楼盘在96年底至97年初大力推盘，借助其依偎在流溪河（此河为广州人用水之源，比较清辙）自然风光，在第一期比较成功。成功之处环