无锡XX住宅市场营销方案一、市场环境分析1、市场基础面无锡房地产市场尤其是住宅市场现在展现出高速增加、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣景象，我们能够从相关数据中看得很清楚：项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房完工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值77.01亿657.71万M2254.06万M2219.24万M245.35亿元39.16万M2比增56.2%62.3%23.7%20.1%34%-42.3%另外，在前一周土地拍卖中，即使全国受到“非典”影响，但拍卖会仍然展现异常火爆场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市发展潜力。2、无锡别墅市场和房地产市场整体展现一片荣景情况形成鲜明对比是无锡别墅市场异常平静。现在市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市因为别墅类用地供给过大，造成别墅房空置率上升时，无锡别墅市场却还未开启。而且现在开发企业本身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发别墅产品普遍规模有限，缺乏整体计划性，产品形态也比较落后，不太重视产品附加价值，能够说无锡别墅市场是一个和其城市规模和定位不相当、相对较为落后市场。3、市场情况对企划影响整体市场繁荣和别墅细分市场落后，给本案企划提供了很好契机，能够说我们有机会在一定高度上给无锡别墅市场来签订一个全新标准，建立一个制高点，形成良好市场反应，有力地促进销售。二、产品分析（一）基础情况1．对外交通本案现在和无锡市区交通联络关键依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。伴随无锡市滨湖城市战略实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功效于一体环湖大道今年破土动工就是一个关键标志。这条公路修建将大大改善本案至市区交通情况，使行车时间缩短近二分之一，从而吸引一部分常住型用户，扩大了本案客源面。2．自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤和烟波浩淼太湖相邻，并和号称“太湖绝佳处”鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；所以，本案自然环境可谓是得天独厚，优越无比。3．生活配套本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右，镇上各项生活配套设施很完善，完全能够满足日常生活需要；另外，本案本身有平米会所配套，基础生活用具不假外出，并配置有高级、较完善休闲娱乐度假实施。4．规模本案占地近19万平米，拟建186栋、250户别墅，总建面积约6万平米，是现在无锡已计划在建最大别墅居住区。5．产品形态本案产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等关键别墅形态，是无锡现在唯一纯别墅小区；建筑风格采取名家设计经典欧陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建64栋别墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理：面积范围户型户数比例（%）300-320A、C、H1523.4270-290E、F1320.3250-270B、J、K2742.2200-220D（双拼）914.1合计641006．景观计划自然环境优越并没有让本案开发商对小区内景观掉以轻心，相反，开发商在小区景观计划上投入了大量心力和财力：聘用深圳著名专业景观设计机构当纲景观设计、精心计划每一块土地；在19万广沃平整土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；全部这一切造就出一座媲美大公园美仑美奂出色景观小区。（二）卖点归纳1．环境□地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖博大美景就在家门口；□临近全国著名灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵；□马山镇完整生活配套；□环湖快速景观大道直达小区，20分钟天地不一样；2．建筑、景观、小区配套□无锡首个临太湖大型纯别墅小区，近19万平米广沃土地，250户宏大规模，确立无锡别墅小区新标准；□同济大学教授主笔建筑计划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新奇合理；□专业景观设计企业当纲景观设计，小区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于改变、丰富多彩，媲美大公园，真正景观型小区；□平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情；□聘用上海陆家嘴物业管理当任物管顾问，周到细致物管服务让住户生活无后顾之忧；（三）卖点表现方法分析1．独一无二强势卖点本案邻太湖、邻大佛地理位置、宏大小区规模、纯别墅区计划、经典欧陆建筑风格、丰富多彩亲水小区景观等五大卖点在现在无锡别墅市