旅游度假区计划分区（A8、A9）开发项目可行性研究汇报呈报时间：二00五年六月二十七日一、项目概况（一）、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区在经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区计划分区，在威海湾南侧，东、北临计划环路，西侧和皇冠房地产先期开发九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越计划分区之一。（二）、计划方案旅游度假区计划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9计划分区总用地3.61公顷，计划用地3.18公顷，计划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功效，充足表现了以人为本对居住环境、居住类型、居住心理要求。计划北部A8地块以居住为主，沿大庆路A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体计划充足考虑了各性质用地间相互协调和衔接，表现了计划区现代和时尚，含有了高品质居住环境和高标准生活服务设施，发明了清新、雅致人文居住园区。二、建设条件（一）、建设地点条件1、该计划区地理位置优越，紧邻威海湾和海上公园。2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周围环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可计划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建计划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施计划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体计划中。（二）、建设实施条件1、该具体计划已经全部完成，并经过市计划局审批。2、威海市国土资源局公布公告将于7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已经有多家实力强、著名度高、经验丰富房地产开发商报名参与竞拍。3、该计划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚条件。三、投资环境分析（一）、宏观环境分析1、据国家相关部委及业内教授人士分析，政府系列政策目标是为了抑制房价过快增加，确保房地产业健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场影响则是加大了交易成本，降低了供给量，对增量房价反而是确保和促进上涨力量，中国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料汇报，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、山东省、威海市相关土地政策出台加大了开发用地管理，使得威海市本就担心可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地商业价值，成为威海房地产商家必争之地。（二）、微观环境分析1、威海投资环境良好，政策比较优惠，尤其是大庆石油管理局和威海市委、市政府建立了良好合作关系，给发展集团所属企业在威海发展发明了较为宽松条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好企业形象和信誉，创建了较强品牌优势。A8、A9计划分区继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势有效利用和发挥。3、每十二个月一度威海国际人居节形成威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋担心，使得威海房地产业显示出强劲发展势头，A8、A9计划区开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提升经济效益机遇，是实现企业可连续发展动力之源。4、拟开发项目和皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，和皇冠庆威工业园一路之隔，独特地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利条件，便于生产经营和管理，有利于降低成本费用。已建皇冠九龙湾花园小区在威海含有较高著名度和美誉度，可成为拟开发项目标样板小区，是无形广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，全部将起到主动作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实施统一物业管理，将提升我们庆威物业企业市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发办公区、工业区、住宅区相对集中，有利于形成整体优势，提升大庆品牌、皇冠品牌竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期开发，占得了商业先机，发明了条件。四、市场分析和价格估计（一）、市场发展前景分析依据对今年以来出台房地产行业政策、威海市场供需情况等方面情况调查表明，威海地域房地产业发展前景看好，关键表现为：1、房价将连续稳中有升近几年，威海商品房价格和周围沿海城市相比涨幅较低，所以受宏观调控影响较小，因为土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及