大汉房地产项目开发成本控制要点一、房地产企业.分项建安成本控制要点：前期工程费用：它与项目占地面积大小有关，场地的现状，直接决定它的成本水平。一般水平单方造价在50-90元/m2。如果存在“场地土方工程”，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。二是围墙，某项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正。解决之道：临时围墙的标准化。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达13元/m,部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。基础工程：对于桩基工程，正常的造价水平是80-120元/m2,以建筑物基底面积计算的桩基础工程，其造价为6-8元/m2。对于非桩工程全部并入主体工程中去。地基处理费用：完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如地下溶洞较多地区，处理起来花费大、耗时长；换填土现象，主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。桩基础费用：造价水平与桩的种类有关。而桩型又是无法替换的，比如对于人工挖孔桩和PHC管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不宜选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。另外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，需严格控制计量。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。某个项目的别墅桩基础工程的造价超过4元/m2,究其原因是桩数太密，承载力太高，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！非桩基础：尽量避免独立的筏板，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。对于低楼层建筑使用独立柱基，是经济的。地下室造价：一般是2,2-3,0元/m2。影响地下室造价的因素很多：地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。地下室的层数：一般来说，在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。我们很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为:地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，尽量只做一层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，只能向地底下要空间。（3）设计的经济性：具体体现在钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140-2kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。（4）顶板覆土：覆土一般。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支护：在保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。（6）土方工程:对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽