编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE16页共NUMPAGES16页第PAGE\*MERGEFORMAT16页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT16页目录前言第一章：北辰汇欣大厦物业分析物业现状物业优势物业劣势结论销售建议第二章：北辰汇欣大厦广告策划思路广告指导思想广告目标消费群定位广告定位广告策略广告表现风格前言本策划方案是在多次调查和访谈的前提下完成的，感谢北辰房地产开发公司的为我们提供的合作机会及市场情况和资料.在整个调查和撰写策划过程中，我们深感北辰汇欣大厦有着丰富的品牌内涵和竞争潜力尚待挖掘，所以才有了诸多建议。我们每做一份提案，都会站在客户的立场,从消费需求的角度出发，力求做到尽善尽美，为客户带来最大效益。北辰房地产开发公司丰硕的开发销售业绩，加上达奇广告服务客户的经验，使我们有理由相信，这将是一次成功的合作-------达奇广告有限公司北辰汇欣大厦策划小组一九九九年五月二十四日汇欣大厦物业分析一、物业现状工程周期：投资决策——前期设计——建设施工——实施管理市场周期：导入期——成长期——成熟期——衰退期北辰房地产开发公司，知名度较高，在消费者眼里是“信誉良好的开发商和销售者”；汇欣大厦大厦的工地未注明汇欣大厦,但周边消费者知道是亚运村内的增建项目；没有开始广告的宣传；物业整体形象（即广告定位、表现风格、现场包装）尚待进一步提升和完善。二、物业优势黄金地段，交通便利（位于亚运村内，环境优越,物业管理良好,多条公交路线通过）；现房,大户型；配套齐全，功能完善（外部有亚运村的完善的各项服务设施(超市、幼儿园、娱乐、健身)可以利用；内部有汇欣自成体系的服务设施（如游泳池等）；发展商实力雄厚（名牌物业开发经验、物业管理保证等）；建筑设计标准高，超大户型，弥补了亚运村内汇园公寓户型的缺点。户数不多，销售会较快，消费者不会感觉住在未完工的楼里（总有人搬入、装修）。三、物业劣势由于是亚运村内现房，价位较高，但周边物业众多，价格比汇欣低不少，有可能导致销售的压力；虽在亚运村内，但物业名称独立，消费者须再次认知，并且令消费者感觉与亚运村的整体不一样；易产生顾虑。广告未开展；四、结论优势明显，劣势急待解决五、销售建议：根据以上分析，我们建议：在立即着手展开广告宣传工作，并深挖物业内涵。如果说位置、地段及周边环境是物业的生命线，那么广告宣传的定位就是物业销售的关键。广告表现内容和产品发展轨迹是相应的，北辰汇欣大厦如不尽快展开这方面的工作，将不利于物业销售运作。在汇欣大厦物业管理中提升功能和服务的水平，争取建立住汇欣大厦比亚运村好的口碑。物业管理不止停留在口号和理念上，更重要的是落实到规范的操作之中。如保安人员一天该巡逻多少次，每次分别应走什么样的路线；清洁人员在社区活动时，是否应人手一块抹布，随时随地保持环境清洁等，这些都是不难实施,却温馨感人的服务细节。实际上在现代物业管理服务概念里，除了传统的保安、清洁、保护等功能外，还应增加商务中心，家政代理，引荐医生、替业主建立健康档案等多项功能。遗憾的是很少开发商注意到管理服务对物业的保增值作用。在有销售压力的情况，可酌情改变付款方式一次性付清百来万的全款，消费者是需要勇气和魄力的。在分期付款、超前消费日渐流行的今天，如此爽快的消费者只能是越来越少。可以采取的方法很多，“以旧换新”（即对亚运村内的客户，采用以汇园公寓折价入住的优惠支持）“以租代售”、“内部认购仅限15套”等。（无非是先提供一个购买理由,引君入瓮，钱最后还是照收不误的。）汇欣大厦广告策划思路广告指导思想思路决定出路。北辰汇欣大厦有100多套物业待售，但由于没有足够的广告宣传，给人以“皇帝的女儿”的印象。鉴于这样的市场现状，无数事实证明：所有畅销商品之所以成功，不仅取决于它满足客户直接具体的有效需求，更在于它成功地传达出被普遍接受的价值观念。它能令一个品牌增加附加价值，且随时间而增长。如何寻找切入点，进而全面提升物业的整体形象,增加附加值，营造现有物业抢手的销售事实，是此次策划的指导思想。有三点可以支持以上指导思想：就北辰汇欣大厦本身而言，应借势亚运村进行重点推广。从消费者的角度寻找广告诉求（就外部环境而言，太多的物业广告停留在对位置、规模、环境、配套等方面的大肆渲染，内形式雷同、可信度差，缺乏人性化的感染力，自然难以达到沟通、激起购买欲望的目的。）后期集中在汇欣大厦质量及户型设施的诉求。广告目标消费群定位主要