目前，项目产品设计已经确定，开始进入到营销推广阶段销售目标目录项目本体分析项目本体分析地块四个方向视觉感受项目本体分析项目本体分析项目产品介绍产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型产品户型目录天津——北方经济中心地位日益显赫天津房地产市场正在向一线城市靠拢2007年1月存款准备金率由9%调至9.5%天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市住宅市场分析高层建筑逐渐增多建筑形式已经从多层为主逐步向高层为主转变，尤其是和平区与南开区，开盘项目大多为高层产品。户型成交面积降低从住宅户型面积方面分析，天津市住宅单户面积在80-120平方米的户型需求量较大，2006年起大户型的需求比例呈下降的趋势。天津市酒店式公寓市场研究天津市酒店式公寓市场研究项目所在区域市场需求分析：客户需求70%85%51%50%项目项目区域内住宅项目客户描摹看房兴奋点区域内公寓项目客户描摹倾向于住宅产品的拦截客户描摹倾向于公寓产品的拦截客户描摹天津市租房需求天津市租房市场研究天津市租房市场研究天津市租房需求天津市涉外租赁需求区域内项目的销售速度分析阳光100天房美域时代奥城（住宅）超英天际凯摩国际公寓时代奥城（公寓）项目竞争环境分析：本案主要竞争来自于奥体板块4个项目区域竞争市场扫描板块竞争板块：梅江板块李七庄居住区体院北居住区板块体院北居住区与本项目基本无直接竞争关系：其主要在售项目五一阳光未来供应受70/90限制，与本案户型具有差异化，而都市斓轩均为七层小面积LOFT产品。重点竞争项目分析高层区现场招商地产在喜来登举行了以“百年招商为天津而来”暨2008招商地产天津项目新闻发布会，邀请天津各主流媒体前来参加。天津招商地产的管理团队介绍了招商地产作“家在、情在”的品牌理念及“社区综合开发”、“绿色地产”的核心发展理念。售楼处位置分析：因希望客户体会到超高层的观景感受，并从前期树立项目的高端形象。钻石山现场营销招商钻石山为区域将来标杆项目，将成为区域未来的旗帜；本项目从自身产品和规模上无法攀上钻石山的高峰，因此本项目可借势钻石山的高度与知名度，利用钻石山的资源，做本项目营销推广，分流钻石山客群。时代奥城报广（2008.1月-3月）时代奥城近期推出产品：开盘时间：2008年9月，项目三期开盘推出产品：公寓类产品：40-50平米一居；60-70平米二居；110平米三居；住宅类产品：95-120平米二居；130-180平米三居。阳光1002008年未做报纸及活动宣传与本案的竞争关系规划用地面积：76041.60平方米其中界内用地面积：53607.4平方米外用地面积：22434.2平方米地上建筑面积：150000平方米预计08年年底或09年初入市其中酒店式公寓建筑面积：50000平方米混合型公寓建筑面积：98000平方米会所：2000平方米地下建筑面积（局部地下二层）：62000平方米地下车位数：1680个绿地率：35%项目的容积率：2.80项目的土地使用年限：40年香港建设项目目前地块现状香港建设项目产品规划设计目前香港建设的开盘情况未定，但从其规划与定位可以看出未来香港建设项目将是未来区域又一高端地标性项目，本项目将来可借势香港建设，凸显自身价值，分流香港建设客群。目录项目SWOT分析SWOT分析——W劣势SWOT分析——O机遇项目SWOT分析项目SWOT分析难点一、如何应对酒店式公寓产品市场消化速度慢，未来供应量大？难点二、08年9月份开盘，4个月时间，如何完成销售额5个亿，同时不损害项目整体收益最大化？难度三、如何利用竞争对手，同时超越竞争对手？难度四、如何消除客群对交通噪音和高容积率影响居住品质的担心？难点五、作为中海在天津的第一个项目，如何让中海品牌落地？目录借势跃升、融界近战、细分互动借势：融界近战：细分互动：项目市场定位-100-项目产品定位项目产品定位目录竟品项目主打卖点：区位、综合性、产品本项目卖点区别于其他板块的区位卖点品牌的差异化卖点区位、综合性、产品受各项政策和市场同质化影响，在激烈的市场竞争中，谁能掌握客户的需要，谁能引导客户，谁就能成为市场的胜利者！我们要达到对客户的绝对影响力从客户感知的角度确定形象定位对学校的依赖：不希望居住与办公离学校很远对自然的向往：希望周边能有释放情怀的场所对人生价值的理智：激情创业，事业与家庭兼顾学识丰富，观念灵活：容易接受新鲜事物品质与实用兼顾：崇尚生活格调，但不失价值考量40-70平米LOFT公寓40-70平米平层公寓我们的客群对未来梦想的定义清晨，我不在乎窗外的拥堵，惬意的品阅水上公园的阳光。缓缓慢步，几分钟后，我坐在心爱的电脑面前，将时间定格