-PAGE6-PAGE东北财经大学网络教育本科毕业论文对商品房预售合同的几个法律问题的思考作者安文峻学籍批次0402学习中心甘肃奥鹏学习中心层次专升本专业法学指导教师曲波内容摘要随着近年商品房预售交易的日益频繁，本文针对社会所关注的商品房预售合同中存在的问题进行研究。初步探讨了商品房预售合同的法律性质，在与其它几种相类似的买卖合同作以比较后，进一步明确有效的商品房预售合同在合同的主体及合同的形式中须必备的条件，并指出实际操作中因其投资数额大、履行期限长所产生的问题，其问题主要表现在以下两个方面：价格方面的问题；不能交付或不按期交付商品房的问题。本文针对以上问题，为完善和促进房地产市场交易的规范和发展，提出了应当坚持合同效力、兼顾情势变更的原则。关键词：商品房预售；远期交货合同；价格纠纷；逾期交付目录商品房预售合同的法律性质……………………………………………………………1（一）商品房预售合同是否为预约合同……………………………………………………1（二）商品房预售合同是否为期货买卖合同………………………………………………1（三）商品房预售合同是否为附期限的合同………………………………………………1（四）商品房预售合同是否为分期付款买卖合同…………………………………………2二、商品房预售合同的有效条件……………………………………………………………2（一）商品房预售合同的主体必须合格……………………………………………………2（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定………………………………………3三、商品房预售合同纠纷的处理原则………………………………………………………4（一）价格纠纷的处理………………………………………………………………………4（二）不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理…………………………………………4论当前商品房预售合同存在的问题自1993年以来房地产市场持续升温，房地产交易日益活跃，众多开发商受高额利润的吸引，纷纷涌入房地产业以期分一杯羹，但鉴于房地产开发前期资金投入大、开发周期长，但融资渠道有限的影响，预售房款逐步成为重要的开发建设资金来源之一，受到开发商的注目，引发了一场预售风潮，但伴随商品房预售的频繁也逐渐暴露出一些问题，并主要集中在商品房预售合同之中，应引起我们足够的关注。一、商品房预售合同的法律性质何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。笔者认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。（一）商品房预售合同是否为预约合同在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预经合同当事人的义务是订立本合同，那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，,有的学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。笔者认为，因为商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。（二）商品房预售合同是否为期货买卖合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性，所以，有的学者将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同。笔者认为，将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物，在期货买卖中，极少有进行实物交割的。但是，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身，在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。（三）商品房预售合同是否为附期限的合同由于商品房预售合同是在将