编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE16页共NUMPAGES16页第PAGE\*MERGEFORMAT16页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT16页房地产通讯总第468期2004/10/17安邦集团研究总部理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。关键数据北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米每周要点建设部规定地产项目造价千万以上要担保10月北京将有22个新楼盘开盘，预计年底开盘项目进入低潮北京近期将有20宗土地公开交易北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划上海发布全国首部地方性产业用地指南上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象天津工商联房地产商会成立，近70家民企成为会员万科、招商地产携手进军天津环渤海湾广州环保出台新规今后广州禁用13种建材产品新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场温州炒房团进军成都房地产市场风险/机会提示机会：北京郊区商业地产逐渐升温风险：上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现安邦服务热线：电话：86-10-67686761传真：86-10-67686760HYPERLINK"mailto:service-bj@anbound.com.cn"service-bj@anbound.com.cn理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲，在欧洲之行中，一位建筑师谈起工作说，最为头痛的是，业主不断要求修改方案，往往是刚刚确定的方案，因业主想起了什么，就又被推翻，他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师，对市场，对施工，对建筑设计均有所了解，但他尚且因此而烦恼，可想类似问题之多，恐怕已到了相当的程度。同样是在欧洲之行中，另一位房地产开发商则表示说，他们遭遇到的最大问题是，政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前，他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件，甚至可以说只要肯到天津来投资，那么政府对开发商是有求必应。这位开发商表示，现在想来，一些政府部门为了地方经济的发展，为了城市的开发建设，有意无意的还是搞了圈套，而他们现在回想起来，当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因为当初虽然答应了不少条件，但此后政府兑现起来却是困难重重，各种借口满天飞，不但当初的优惠条件没有拿到手，反倒是包袱越来越重，因为很多政府应该解决的问题，也在政策的掩饰下推给了开发商，使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。对于为什么会出现这样的问题？建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案，只是对自己讲，以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是，他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题，只是这在他们的专业之外。一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。比如，在城市战略上要搞CBD建设，这的确可以把土地价格炒高，但整个区域的商业成本也跟随上升，各种经济关系作用的结果是，各类企业的成本开支大幅上升，一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然，这种CBD战略实施的结果是，虽然可以搞成CBD，但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。建筑师是一个设计性质的领域，业主为什么会给他带来困扰？关键是建筑师取代了城市战略研究专家，从建筑设计领域跨入了其他专业领域，结果当然是自添烦恼。事实上，作为业主，作为甲方，究竟要搞什么样的建筑，是要看市场的，这需要评估很多的东西，要看经济走势和购买力，总之要对未来大环境的变化做到心中有数，只有这样，业主才能确保投资的价值，而这一切因素，很多都大大超越了设计领域，是城市战略的专业范畴。所以，业主的要求，以及改来改去的结果是完全可以理解的，因为他心中无数，自然也只有改来改去。而作为房地产开发商，投资是否理性，不是看政府关系，至少不能完全看政府关系，否则就会吃大亏，这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上，投资项目理性与否，重要的是要看市场，而更重要的是要看市场的变化，必须有预见的开发，有预见的收缩，有预见的对项目进行调整和改变。而要做到这一切，同样也需要城市空间战略的