物业经营管理复习资料第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）考物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标|,综合利用I物业管理、设施管理、房地产资产管理I、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的I运行操作管理|,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、|市场营销I、租赁管理I、成本控制I、I物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）考物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。考写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等构成，包括企业I自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面I，与一般写字楼有所区别。考|收益性物业I是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。考我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置|、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为I甲、乙、丙三个等级。考甲级写字楼：具有I优越的地理位置和交通环境I，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括I小时的维护、维修及保安服务。考乙级写字楼：具有I良好的地理位置，I建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，|收益能力低于新落成的同类建筑物。.丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。考写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观丽I。对写字楼分类一般要考虑如下个因素:所处的位置、交通方便性、声望或形象|、建筑形式I、大堂、电梯、走廊、I室内空间布置、I为租户提供的服务、I建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。零售商业物业是用于|零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺|到|大型购物中心|的各种零售商业空间。考零售商业物业的分类主要依据其|建筑规模卜I经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业1通常分为如下六种类型：区域购物中心、|市级购物中心、地区购物商场I、居住区商场I、邻里服务性商店、特色考区域购物中心集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括I百货店|、大卖场I以及I众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在|~0万平方米以上|,有效商业|服务半径可达到。考市级购物中心的建筑规模|一般在万以上，其商业辐射区域可|覆盖整个城市,|服务人在方人以上，年营业额在亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；考地区购物商场的建筑规模一般在|〜万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，|服务人一万人，年营业额在|〜亿元人民币之间。地区购物商场中，|中型百货公司往往是主要租户。考居住区商场的建筑规模一般在3〜~|之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人|〜万人，年营业额在|〜万元人民币之间。居住区商场内，|日用百货商店和超级市场通常是主要租户。.邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在|以下，且以|〜筑面积者居多，|服务|人在万人以下，年营业额在|万元人民币以下。.特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性零售商业物业基本上有两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某|综合用途物业内的一部分。综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。三出租型别墅或公寓考别墅是指在|风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与|城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应|独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。考公寓是指包含有阡多住宅单元的建筑物，通常不分割产权岬，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。考工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括|工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房又称工业写字楼|等。五酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休