编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE43页共NUMPAGES43页第PAGE\*MERGEFORMAT43页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT43页第一部房地产专业基础专业知识房地产业与房地产（一）房地产的概念和特点概念：房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称为不动产，房产：是房屋及其权利义务关系的总和地产：是土地及其权利义务关系的总和房地产的特点：a.位置的不可移动固定性b.地域的差别性c.耐久性和高价值d．保值和增值性（二）房地产业：概念：房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的产业体系，具体说，包括：土地开发，房屋建设，房屋维修和管理，土地使用权的有偿转让与出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。具体内容：a.地开发和再开发b.房屋开发和再建设c.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。★（出让和转让的区别：①流通市场不同（转让属出让）：出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不同；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不同，出让关系中，必有一方是土地所有者（政府，国家），转让关系中，双方都是土地的使用者）d.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。e.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等f.物业管理服务：包括家居服务，房屋及配套设施和公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。g、房地产金融，包括信贷，保险和房地产金融资产的投资等。（三）房地产市场概念：广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。房地产市场的分类：一级市场—政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场二级市场—开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场三级市场—消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场（四）我国住宅产业的发展前景住宅建设是房地产业的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多机遇和挑战，主要来自以下几方面：（1）城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求（2）流动人口增长对住宅形成巨大需求（3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求（4）旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅（5）政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革和启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的措施有：（1）取消福利分房，实行住房分配货币化（94年取消福利分房）（2）开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费（五）房地产的周期分析①房地产的发展期：84—88年、92—95年。②低落期88—91年、96—97年。③98年住宅商品化开始是在沿海城市。④在中国房地产发展7—8年为一个周期，发展期在5年左右，低落期在2—3年。二、房地产开发经营的程序（一）房地产开发经营的主要阶段和过程建设工程项目设立和企业组建房地产建设工程项目规划与规与审批土地使用权的取得征地与拆迁工程建设与管理房地产租售管理房地产的物业管理（二）房地产开发的程序1、立项概念：开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划程序：市场调研选项财务评估（项目决策）可行性研究报告申报，审批，取得《项目建议书》2、规划：概念：完成开发项目的规划审批和方案设计程序：办理《项目建议书》办理《建设用地规划许可证》办理《建设工程规划许可证》3、拆迁：程序：冻结户口—审查拆迁计划（资金，房源）---核发《拆迁许可证》---发布拆迁公告---进行拆迁动员---达成拆迁协议---调解处理拆迁纠纷4、土地使用权取得：程序：行政规划，出让，补地价，取得《国有土地使用证》5、开工准备审查规划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。办理《开工许可证》（申请招投标，工程概预算，办理质检，安检登记备案，验货6、施工管理（项目管理）施工监理：控制质量，工程，造价，管理合同，信息，协调甲，乙方关系7、竣工验收内容：隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工程验收，整体验收（以上由建委负责验收）8、市场（租赁经营）办理《商品销售许可证》办理预售合同备案登记市场营销9、物业管理三、房地产常用概念基本概念：标准层：是指平面布置相同的住宅楼层层高：通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心净高：是制层高减去楼板厚