房产销售法律风险分析现房销售要件期房销售条件销售法律风险案例分享案例：原告朱某、王某为我司某小区的购房者，2008年10月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，我司开具发票，上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在我司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，我司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经我司销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，我司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某、王某起诉至法院，要求我司履行买卖合同，交付房屋。问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？2、我司是否需承担责任？违规操作提示法律风险点提示法庭辩论根据法律法规的规定，商品房买卖合同应当签订书面形式。从实践中看，书面形式并不局限于合同书，还包括信函、来往书信、发票等书面文件。在本案例中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立。表见代理①：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表征，本人须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中，销售员为我方代理公司，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。本案，其实只需我司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与纠纷。常见表见代理情形：（1）本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在授予代理权后又撤回其授权。（2）本人交付证明文件给行为人，行为人以此证明文件与相对人实施民事行为。（3）代理人关系终止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对人实施行为。（4）本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。知识点扩充法务建议案例一：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求我司承担违约责任。案例二：隔热层的使用归属问题。我司某小区在销售时，对顶层的用户约定，同意其使用顶层隔热层空间。后顶层的两户业主对隔热层使用发生争议，诉至我司，要求解决。问1：销售广告的效力？我司是否承担责任？问2：合同中承诺是否有效？违规操作提示案例一法律风险点案例一分析知识点扩充：惩罚性赔偿法务建议案例二法律风险点案例二分析法务建议定金性质：定金为合同担保的一种方式，也是违约责任的承担形式。定金适用规则：收受定金一方违反约定，应双倍返还定金；违约方违反约定，收受定金一方有权没收定金不予返还。根据定金的作用不同分类，定金分为五种：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金及违约定金。案情简介法务风险提示法庭辩论法务分析法务建议随着近两年国家房地产市场调控的加剧，房产市场波动越来越大，房价的波动影响了民众的购房情绪。引来退房的风险。有部分购买者确实属于政策原因无法办理贷款，有的是恶意退房，针对退房，我们主要反击的是恶意退房人。讨论：贷款政策是否属于不可抗力范畴？若不属于不可抗力，买受人是否必然违约？案例简介法庭辩论个人观点：在本案中，关键的是原告在迟延付款后发生银行政策变化，况且，不可抗力的内涵为不能预见，无法预见，而在宏观调控的大背景下，已经排除了不可预见范畴。且，根据《合同法》的规定，在迟延履行后，发生不可抗力政策，不能援引不可抗力免责。贷款不能的原因不能由我方承担，为原告自身的资信问题。交房属于销售的后期环节，但在销售的一些隐患会在后期交房体现出来，如上述提到的虚假广告等风险。在这里主要与大家分享一下房屋质量问题的风险。案例简介法律风险提示法庭辩论法务分析在期房按揭贷款中，开发商的法律风险主要来自购房人。购房人逾期还款会直接导致银行要求开发商承担连带担保责任，而在遇到不良购房者的情况下，该购房者还涉及多个债务纠纷，在法律上又没有明确规定我司可以优先受偿，可能会面临无法追偿的风险。案例简介本案法律风险点法务分析在销售的环节中，有众多的法律风险，以上的几类案件和风险都是现在较为典型的风险，只要一个环节出问题，后面的隐患将无穷扩大，必须谨慎行使。除了上述的法律风险，还有众多现场管理及代理存在的风险，希望大家群策群力，共同建立一个健全的法律防范体系！Theend!谢谢！