本案现在操作难点因为部分不可控和前期项目本身不可违原因影响，本案在实际操作中肯定会产生部分操作难点，但这些原因只是多多少少增加了本案操作难度，而任何难度产生全部是能够经过后期工作来得到填补。首先让我们正视本案现在操作中实际难点问题：一、本案别墅部分和项目所处区域区域对抗。首先，别墅是住宅产品中高端产品，我们在研究别墅产品时候，既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场需求问题，同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位微观环境去分析。对于如皋这么城市，城区面积不大，市民通常对于地段认可程度是，5~10分钟旅程内拥有完善生活便利系统。相对于本案地段区域，产品吸引力不够。同时，从如皋周围乡镇建筑外观，和消费趋一直看，当地人对于别墅使用概念大全部还停留在农民庄台基础上，而消费概念基础也停留在宅基地加建筑费用低成本、低消耗层面上。本案连排别墅产品在当地应该还属于新兴产品，要达成“最终接收”有待于引导和宣传，需要从精神层面，诸如生活气氛，小区文化等方面去引发用户共鸣，提升认可度。二、本案别墅部分和商业部分形象气质上对抗。众所周知，别墅是高级住宅产品，讲究是恬静，舒适，有品位生活状态，即使有商业配套，也不能够和别墅距离太近，以免嘈杂商业环境破坏了别墅生活气氛。本案别墅小区和商业街近在咫尺，这对于别墅形象气质是会造成很大影响，不利于产品销售推广。而现在，本案这一商业+别墅产品组合已经无从填补，这就需要在别墅推广宣传中寻求新亮点来转移消费者视线，尽可能在期房阶段完成一定量别墅产品推广。三、本案商业部分纯市场概念普及难度。作为政府招商引资项目，本案前期在商业上赖以支撑机动车配件市场本是一个强有力买点，但从实际操作情况来看，却暴露了前期市场考察不足盲目性，即对于计划定位一公里之长，如此大致量机动车配件市场，对于如皋如此县级城市是否有此市场需要？显然，做为一个政府计划支持机动车及配件商业街，这么一个单薄专题是远远不足以支撑本案如此大致量商铺。同时，本案定位较高连排别墅住宅本身就需要大致量生活配套类，这也在一定程度上否定了本案商业仅做机动车配件市场操作方法。但本案至此除了机动车配件市场之外，没有对商铺做明确区域定位和功效分类，这在一定程度上造成了投资者对市场未来发展和计划不明确，降低了投资者投资信心。四、本案商业部分售后反租操作问题。本案商铺在操作过程中提出了返租11%卖点。首先，不否认返租在实际操作中是一个强有力卖点，但销售操作手法提出是要视项目标需求和承受能力。返租使用在一定程度上关键利用在单位产品总价过高，或单价过高，投资者在投资时对预期把握不足时，这时候返租能很大程度上提升投资客投资信心。而现在本案返租仅仅是建立在降价销售目标上，这在一定程度上给用户造成降价销售销售现象，对刺激投资信心效果相当差。反观本案，本案投资用户确实也普遍存在购置信心不足问题，但此时不足并不关键起源于价格，更多起源于对市场计划前景不可预见性，对如此大致量商铺全做为机动车配件商业街是否能够运作成功缺乏信心。所以本案在推广过程中“深入明确本案商业上功效定位，细化分类定位每一个细节，让投资者真正认为本案定位操作有可行性。”是现在增强投资者购铺最有效、最直接、最根本方法。五、本案别墅、商业两部分在企划宣传协调问题。本案在企划推广中最突出问题就是商业和住宅二者之间协调问题，因为本案现在汽车配件市场商铺定位和住宅别墅推广是相当冲突。这就要求本案在推广时机，开盘引导，和售楼处实际操作部署中对二者要做对应协调。从节省成本目标考量，商业和住宅共用一个售楼处应该是没有问题。但在内部操作终究要确保住宅和商业要有两套独立分开系统，包含案名（总案名下用副案名进行区分）、楼书、看板、VI。两套系统在风格上既要有联络，又要有所区分（关键经过画面用色和文案所追求诉求点来进行区分）。同时在推广过程中，也要确保在一定时间范围内，商业和住宅各自推广力度要有所侧重。现有宣传单页中，文案细节，卖点诉求和具体户型插图百分比大小全部全部有一定问题。案名LOGO欧式感觉也和产品本身海派简约建筑风格不相符合，多少让人感觉有点牵强。同时，从单页整体感觉来看，本案LOGO不够显眼，没有起到LOGO给予用户鲜明印象作用。第二章、本案产品定位针对现在情况和操作难点，本案亟待完善，就是经过对产品重新定位，重新确立产品卖点和概念，和一系列适合本案宣传推广方案，经过后期宣传引导来改变本案已在消费者心目中留下固有印象。经过全新定位，全新概念，重新铨饰本案。一、商业部分产品定位对于大致量商业街来讲，丰富不一样业态组合才能使商业街含有基础商业功效，尤其对本项目连绵一公里长商铺来说，单