编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE11页共NUMPAGES11页第PAGE\*MERGEFORMAT11页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT11页经营性房地产投资参考文献：《房地产投资决策分析》，龙胜平等译，GaylonE.Greer,MichaelD.Farrell著，1997年，上海人民出版社。Pp96-100，Pp366-384经营性房地产及其价值影响因素经营性房地产定义与类型定义：所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商铺、酒店、购物中心等。产权性质：从产权角度，大致可以分为二种：租赁经营：把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主（开发商）将物业分成若干单元，租赁给其他投资者或者使用者，分期或者一次收取租金的投资方式。分散产权：将整体物业分割成不同大小的单位，分别出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如，目前流行的产权式酒店，就是这种类型。阅读材料：所谓产权式酒店由”时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权（来源：HYPERLINK"http://house.ynet.com/view.jsp?oid=437686"http://house.ynet.com/view.jsp?oid=437686）。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告，其增长率达到15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的”产权旅馆”已超过了1000个。在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万平方米的”南海传说”渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。（来源：HYPERLINK"http://house.ynet.com/view.jsp?oid=437682"http://house.ynet.com/view.jsp?oid=437682）经营性房地产价值决定影响经营性房地产价值的一般因素经济因素：地区经济发展状况、服务业发达程度、金融服务水平等；行政因素：城市规划、土地供应计划、房地产税收制度等社会因素：社会治安、城市化进程与人口增长等区域因素区域商业繁华程度（聚集效应的大小）交通条件个别因素临街状况；2、内部格局；3、楼层；4、面积；5、净高；6、储存空间；7、装修；8、转租的可能性第二节经营性房地产的需求分析零售业房地产的需求分析（一）区域因素与非区域因素对零售物业的需求的实质实质在于对零售物业所产生的租金的追求。零售物业租金通常采取一个固定租金加销售额的一个百分比来确定。因此，租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，预测零售物业的生租能力，实际上就是预测销售能力。因此，在投资零售物业之前，首先要判断该处零售物业适合的经营用途和方式，确定那种类型的租户可以带来最高的租金收益。2、区域因素包括商业区内竞争性企业的数量和趣味，以及交易范围内的居民购买力和消费类型。非区域因素（个别因素）包括管理、营销能力、价格以及商业信誉等。（二）交易范围的确定交易范围是指商店能吸引的主要顾客的分布地区的大小。在此范围内，