天润柏川·龙城帝景宣传企划案北京天润柏川房地产开发有限公司天润柏川·龙城帝景宣传企划案一、市场现状分析1、大市场走势分析2005年中国房地产产业与旅游产业成为国家经济增长的两大支柱。一个是成熟的赚钱机器，造就了一批又一批亿万富翁、一个是极速增长的消费热点，五一、十一火了各大旅游景点的同时，也带动了相关产业的飞速发展。而各大产业的根本资本投资市场，经过十多年的发展，无论是业内人士还是投资者都逐渐成熟，一个没有实质变化的概念、或一个突发奇想的点子已经难以打动人心。消费者越来越注重金融产品的核心本质和为其创利的能力。2．区域市场分析由于太原独特的地理条件及位置，导致太原及周边地区的投资渠道少，而山西又是产煤大省，大量的资金由于投资渠道的问题而闲置下来，从而引起了商业地产的火爆。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，但从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。近年太原市的商贸业发展较快，但也暴露出一些问题：一是商业网点数量逐年增加，消费却相对不足。太原市城镇居民可支配收入较低成为目前太原商业发展的“致命”弱点。从经营方式来讲，太原绝大多数以招租返租方式为主，承诺给客户的投资回报率在6%到10%间，返租时间多为5－10年。经营方式十分相似，只是在售价上有些差异而已。由于招租返租形式的参与机构多，风险大，在太原出现几个未能履行租金回报的楼盘后，投资者对这种形式的热情也开始打折扣。一方面的大量的闲置奖金急等待投资获利，一方面是可投资产品的单一匮乏，这就给本案的金融地产尖产品的发展创造了良好的市场切入点。3、市场未来走势预期（1）市场环境分析2005年太原房地产市场状况不温不火，随着各大楼盘市场投放量的加大，市场呈供过于求，同质化严重。将导致大量客户加入持币观望的队伍，本案推出的金融地产概念以地产存折的形式出现，让投资者月月见现钱，既满足了投资者快速回报的获利心理、又保证其原有奖金的安全，必定大有作为。（2）敌牌环境分析以“铜锣湾”“东大盛世华庭”“HYPERLINK"http://www.housoo.com/fangyuan/sub_newhouse.asp?id=56"\t"_blank"和信摩尔”为代表的商铺类楼盘，将和本案在太原及山西市场范围内形成直接的竞争，再加上小区域（以本案为中心500米距离）的竞争，本案所面临的市场竞争激烈程度空前激烈。解决之道在于跳出同质化的怪圈，“以娱乐业态经营回报空前”“地产存折、月月返钱“两大独特概念与竞争者拉开距离，置身于混战之外。二、本案SOFT分析Strengths优势Weakness劣势地处柳巷成熟商圈，地段优势明显。外部商业配套齐全和周边商业氛围浓厚。四五层以“娱乐餐饮”业态作为经营项目，跳出了太原商铺以商场经营为主的模式。上海百联、美特好等知名企业的入驻或即将入驻，将给投资者更多信心。工程已基本完成，以准备现房的形式发售。银行保函、定期回购等保证坚定了消费者的信心。太原市商铺开发过剩，商业用房空置增长显著。目前柳巷规划较为混乱，本案与柳北尚有一段距离，并有烂尾楼相隔。本案“写字楼”“购物商场”“娱乐餐饮”等多业态同时发售，容易造成项目识别系统的混乱。工程进度工期等方面的因素，项目市场口碑不佳。个案曾经由开发商自行销售、现阶段又由不同房地产代理公司代理销售，参差不齐的销售水平、服务态度，对外承诺的口径不一，有可能在市场产负面影响。Opportunities机会Threats威胁太原人对柳巷有一定偏爱，招商与投资难度相对较小；旧城拆迁改造重点，长远看，升值潜力较大。准现房项目，容易建立目标客层的购买信心。周边竞争者，东大盛世已将宣传重点放到“酒店式公寓”，铜锣湾也因销售周期过长失去市场新鲜感。美特好与上海百联进驻，会坚定观望者入场信心。以“娱乐业态”广泛宣传的商铺在本地市场很少。现阶段如能加强工程进度，则有利于提升客户对本案的信心。周边竞争对手多，规模上本案没有优势，容易陷入价格竞争或恶性比拼。太原商铺开发过剩，商业用房空置增长幅度显著。客户观望心态严重，前期已购者有质疑。开发商有多种来态销售，是否支持本案先行，对本案营销工作的开展起一定作用。四、本案总体定位分析决策1、总体定位