上海保集(集团)有限公司有限合伙股权投资企业背景资料1.项目概述上海保集（集团）有限公司（以下简称“保集集团”）欲组建精品城市发展投资有限合伙企业，总规模为10亿人民币，合伙企业普通合伙人为保集集团控股子公司，且担任合伙企业执行合伙人。合伙企业拟投项目为保集集团下属100%控股公司南昌申标房地产开发有限公司（以下简称“南昌申标”）及浙江保集房地产开发有限公司（以下简称“浙江保集”）对上海川杰置业有限公司并购项目（即张江并购项目）。太平洋证券股份有限公司拟发起太平洋证券睿富1号限额特定集合资产管理计划通过集合资金信托计划或基金子公司专项资产管理计划间接认购合伙企业份额，认购总金额不超过人民币5亿元。2.全国房地产市场分析一、市场情况：10月百城住宅均价延续上月态势，环比上涨同比下降，重点城市住宅市场成交表现平稳图：2011年6月-2012年10月百城价格指数环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）0.8%8%0.6%6%0.4%4%0.2%2%0.0%0%-0.2%-2%2011M62011M82011M92012M12012M32012M52012M62012M72012M82012M92011M72012M22012M42011M102011M112011M122012M10-0.4%-4%数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数10月百城住宅均价延续上月态势，环比上涨同比下降。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，同环比仍保持上月趋势，其中环比上涨0.17%，涨幅与上月持平，同比下跌1.00%，跌幅比上月缩小0.40个百分点。总体来看，10月100个城市的住宅平均价格已连续第5个月环比上涨，连续第7个月同比下跌，同比跌幅继续缩小。尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，市场上行趋势放缓，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳，未出现涨幅扩大和上涨项目明显增多的情况。图：2012年1月-10月（第1-43周）一线城市商品住宅成交量变化万平方米北京上海深圳广州454035302520151050135791113151719212325272931333537394143图：2012年1月-10月（第1-43周）15个二三线城市商品住宅成交量变化万平方米350300250200150100500135791113151719212325272931333537394143数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、长沙、东莞、无锡、福州、青岛、南昌、贵阳、温州、惠州、中山）10月重点城市楼市成交同比保持增长环比继续下降。数据显示，10月一线城市和典型二三线城市商品住宅市场同比仍保持增长态势，但由于国庆黄金周环比出现下降。具体来看，一线城市中除上海外其余三个城市同比增幅均超过50%，环比来看涨跌互现，其中北京、上海环比下跌，且北京跌幅超二成。典型二三线城市同比增幅近五成，但环比下降10%。二、中央继续强调坚定不移进行房地产调控中央继续强调坚持房地产调控不放松。10月17-18日，温总理在经济形势座谈会和国务院常务会议上重申必须坚持调控政策不动摇，要坚定不移地搞好房地产调控；国家发改委也表示坚决抑制投资投机需求。温总理还指出，调控手段从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段；还指出要抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。在传统“金九银十”时期，中央再次重申坚定不移进行房地产调控以稳定市场预期，巩固房地产政策调控成果。图：中央继续强调坚定不移进行房地产调控中央再次重申坚定不移进行房地产调控温总理温总理发展改革委10月17日，温家10月18日，温家10月24日，发展宝总理主持召开宝主持召开国务院改革委谈宏观经经济形势座谈会常务会议济形势和对策坚定不移地搞好房地产市房地产调控初见成效，但场调控。严格实施差别化住依然不稳定，必须坚持调房信贷、税收政策和住房限控政策不动摇。今天的调购措施，抓紧研究制定符合搞好房地产市场调控，坚控，包括房地产业的科学我国国情、系统配套、科学决抑制投机投资性需求，规划、规范市场秩序、使有效、稳定可预期的房地产有效增加普通商品房供价格合理回归，都是为了市