某2007年苏州xxxx策划案第一部分:高层组团营销策划方案第二部分:别墅组团营销策划方案一．07年推售高层组团产品概况二．区域市场分析三.客源分析四.整体营销推广策略五．阶段性营销推广安排及企划表现六．业务执行一、07年推售高层组团产品概况高层一组团位于小区主入口西侧，住宅建筑面积41758平方米，商业建筑面积1644平方米，总规划户数463户左右，组团内共有4栋小高层（79＃～82＃楼，共122户），4栋高层（83＃～87＃楼，共341户）。2007年1月份开始进入桩基工作，按工程进度预计于2007年7月达到预售标准，取得商品房预售许可证。预计销售目标:2007年12月31日完成销售率95%二、区域市场分析周边竞争项目价格、产品类型及客户来源区域周边竞争楼盘动态结论：三、客源分析意向客户年龄层次分析前期来访客户职业分布:自营商(28%)私营企业(17%)国企(11%)外企(11%)公务员(9%)教师(8%)意向客户面积需求分析前期来访客户认知渠道:老客户介绍(28%)过路客(18%)现场围墙(12%)户外看板(12%)房展会(6%)城市商报(6%)搜房网(6%)总结：截止目前售楼处共积累高层组团意向客户247组，离开盘还有一个月的时间，还将有部分客源的积累，但本案由于下半年高层推案量较大，目前客源还无法满足本案的需求，开发客源通路是目前项目急需解决的问题，外区域客源是项目主要开发目标。外区客源挖掘分析要点：客源区域：市区和新区将是客源拓展的重点区域。客源年龄：客源年轻化是外区域客源发展的趋势，25-40岁是主力，还有部分老年人作为养老。客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很强的客户的目光易于被吸引。购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投资为主。预计项目最终的客源组成：+四、整体营销推广策略五、阶段性营销推广安排及企划表现概念导入期策划推广示意图户外广告苏州市第27届房交会参展活动主题：在xxxx放飞你的梦想活动目的：老业主联谊,意向客户活动时间：5月13日活动形式：演出+风筝放飞活动介绍：苏州市风筝协会放飞队放飞表演百米巨龙风筝放飞表演小型乐队演出免费风筝领取免费饮料赠送xxxx畅享生活大型歌舞晚会2、小高层蓄水期时间：2007年6月1日-7月7日目的：大范围积累客户，试探客户心理价格承受度策略：xxxx广告周策略通过媒体集聚投放达到推广目的,在一段时间内将广告集中式投放,让项目推广家喻户晓.VIP预约为主，判断客户购买意向，团购策略(执行中)制定团购的销售方式，定量优惠。推进事宜：媒体采购投放、户外更换、VIP方案确认执行、开盘方案确认、临时售楼处包装进驻、样板房公开、预售证取得、xxxx广告周推广示意图精彩的电视短片独特的报纸宣传与电台套播短信轰炸与户外广告xxxx环秀晓筑联名VIP卡认购高层组团开盘前报纸稿的设计企划创意采用对照的形式稿面设计的视觉元素1、山水实景2、代表年轻客群的物质消费品3、手写字体报纸通栏报纸通栏报纸整版报纸整版近期多层样板房公开信息的通栏，我们也摒弃了传统的直白传递信息的做法。与高层报纸稿相呼应，采取相对有趣的做法，突出xxxx首席生活城的温馨氛围。报纸通栏3、小高层开盘强销期时间：2007年7月8日—10月7日目的：引爆开盘活动，促成销售，视销售情况而加推房源，维持销售热度策略：活动带动销售推进事宜：开盘活动确认执行、媒体持续发布、举办活动确认执行、9月份房交会确认执行开盘依据:1、工程进度：预售证取得2、客源积累量：意向客户积累达到350组以上3、市场竞争：下半年7月竞争个案即将推案，本案抢先入世开盘强销期策划推广示意图7月8日盛大开盘活动活动主题：仲夏夜晚会活动目的：维系市场热销度活动时间：07年8月18日(暂定)活动形式：露天电影与民间小吃结合的活动活动介绍：周末播放露天电影，并举办苏州民间小吃节邀请业主及意向客户参加,共赏佳片美食,同时与夏季晚上看房活动相结合活动主题：房展会活动目的：促进销售，维持市场热度活动时间：9月底(暂定)活动形式：参展活动介绍：特色布展专业表演为小高层第二批房源积累客户4、小高层二次开盘期时间：2007年10月6日—11月10日目的：引爆第二批小高层房源，同时去化剩余多层房源策略：太湖旅游线路现场封杀，吴中山水地产越溪版快双盘联动网络游戏（探山寻宝）带动销售推进事宜：小高层样板房方案讨论确定、各活动方案确认执行、二次开盘强销期策划推广示意图10月二次盛大开盘活动活动主题：冰舞晚会活动目的：维持项目热销度活动时间：11月28日(暂定)活动形