为东方大唐置业有限公司制作南京天启开启2013－06研究内容框架第一部分南京现有地下商业归类分析分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站形态：地下商业形成“点—线—块”的商业形势第一部分南京现有地下商业归类分析莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。地下总体商业业态：服饰占整体43%第一部分南京现有地下商业归类分析莱迪时尚街区租金水平最高经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好第一部分南京现有地下商业归类分析第二部分地下商业与地上物业关系分析第二部分地下商业与地上物业关系分析第二部分地下商业与地上物业关系分析湖南路地下商业街开发进入实施阶段湖南路地下商业街项目的机遇：1、湖南路人流量有保证；2、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求；3、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足；4、今年5月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。5、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。湖南路地下商业街对本项目的影响目录公交线路密集，地铁五号线将设站点新街口CBD3公里大行宫CBD4.4公里河西CBD8公里鼓楼广场1.4公里夫子庙5.2公里南京火车站3公里南京中央门长途汽车站2.6公里南京下关长途汽车客运站5.5公里南京长途汽车客运北站（浦口）9.5公里南京禄口国际机场40公里目前湖南路商圈停车位较为紧缺人流量研究内容框架第二部分商业业态需求湖南路消费者高学历白领比例高59.5%家庭收入3001-4000元比例最高（34.9％）年龄30岁以下超过60％本科及以上学历为32.1％职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过10％。消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍59.5%和非南京户籍35.8%），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。公交车46.7消费者在购物上单次消费金额最高与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲目录服装是消费者在湖南路购买最多的商品消费者更愿意在商店内购物图:希望湖南路商圈增加的购物场所有可能川菜和淮扬菜最受消费者欢迎高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高图:经常光顾哪些类型的餐饮（多选）比较好口碑相传是重要的宣传途径KTV是消费者最经常光临的休闲娱乐场所一般有可能目录餐饮和休闲娱乐对于店铺的要求高于购物租金与地段密切相关，租用时间和面积也有影响经营者对地段的要求最高，其次是面积经营者认为湖南路商圈发展潜力大经营者对本项目信心足，兴趣度很高经营者最佳推荐业态为餐饮目录成熟地段期望投资回报为每年7－10%认为对本项目一楼的售价可达7-10万/平方米研究内容框架商业辐射力：立足湖南路，辐射全南京消费者定位：40岁以下年轻群体和“新富”阶层商业业态定位：餐饮、购物为主高端购物消费者希望湖南路增加中高档次购物场所的比例最高，超过六成运作方式：整体经营，不建议拆分出售