基于价值工程理论的房地产开发项目管理研究摘要：基于价值工程理论，以房地产开发项目的生命周期为脉络，阐述了在不同阶段，价值工程在项目管理中的应用。关键词：价值工程（VE）房地产项目管理OntheProjectManageforDevelopingofRealEstateBasedonValueEngineeringTheoryKeywords:valueengineering（VE）；realestate；projectmanagementAbstract:Basedonvalueengineering,thisarticleelaborateonapplicationofvalueengineeringinprojectmanagementindifferentphaseofofrealestateprojectlifecycle.0引言价值工程（VE）是二战以后发展起来的一种技术经济分析技术，这种方法非常实用有效。利用VE，可以节约能源，降低产品成本，从而为企业、社会带来巨大的经济效益。目前，VE已广泛应用于产品设计、生产和使用、作业程序、工作方法和管理规程的改进等方面。我国1978年引入VE。经过不懈努力，VE在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步。但VE在与房地产项目中运用并不十分广泛。目前房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，作为房地产开发HYPERLINK定制论文企业，有必要应用VE的研究成果，对房地产开发项目进行科学管理，以提高项目价值，同时提高企业的经济效益。1房地产开发项目的生命周期房地产开发企业对项目的管理，应是站在投资主体的立场针对项目进行综合性的管理。主要通过一定的组织形式，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目的生命周期内按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制，以保证项目目标实现。房地产开发项目的生命周期主要包括以下几个阶段：项目策划和可行性研究阶段；项目设计施工阶段；项目营销阶段；项目后期管理阶段等。在每一个阶段，房地产开发企业都应该利用VE理论，对房地产开发项目进行科学管理。2VE在房地产开发项目管理中的应用房地产开发项目策划和可行性研究阶段房地产开发项目策划阶段房地产开发项目策划阶段主要的工作有项目构思与计划、市场调查、市场细分与确定目标市场、项目定位及评价修正等，其中市场调查，市场细分与确定目标市场，项目定位及评价修正是策划的具体实施工作。市场调查的内容包括：房地产投资环境调查、市场需求调查、市场供给调查、营销活动调查、项目自身调查等等。通过市场调查，可以获取社会成员或项目未来用户对项目的价值要求和功能评价；可以应用价值分析找出参考项目特点和不足，各种营销手段的执行情况和效果等，为确定正确的投资方向和价格策略、宣传推广策略、开发销售计划打好基础。市场细分根据地理、人口、心理、市场、购买行为、行业、规模等因素进行，将某一产品整体市场分类为若干消费者群市场，这样可以得到若干个细分市场。市场细分后，可以根据VE原理，依据细分市场的规模、发展潜力、吸引力、开发企业的目标与能力等因素，进行细分市场评估与选择，最后确定目标市场。房地产项目定位主要包括目标市场定位、开发产品定位、项目形象定位、项目推广定位。在这些定位过程中，都可以用到VE原理进行优化。例如，在开发产品定位过程中，可以对项目进行价值分析，对每一个特定容积率的产品方案进行优化；也可以对住宅小区项目进行结构分析、HYPERLINK定制论文装修分析、供暖分析、景观分析、附加价值分析等；也可以对办公楼中办公自动化设备,以及相关的管线、布局、设备工作时对环境的影响进行分析和评价，从而提高产品价值。[1]ValueEngineeringNo.5,2009价值工程2009年第5期可行性研究阶段可行性研究是投资前期核心工作，在房地产开发项目可行性研究中运用VE能够使资源得到合理有效利用，使项目更好地满足开发商、消费者及社会要求。在房地产开发项目可行性研究中，可以运用VE基本原理和方法，对项目的资源开发条件，对资源开发利用的可能性、合理性和可靠性进行综合评价，从而为确定项目的开发方案和建设规模提供依据，进行综合评价和优选；对房地产开发项目的方案，可以从配套设施性能、环境协调性、居住适用性、科技智能性、美学性能和经济性等方面选择可使住宅开发项目价值最大化的设计方案；对房地产开发项目的融资方案，从资金来源，融资结构，融资成本，融资风险等方面选择可使项目价值最大化的融资方案。[2]在房地产开发项目综合评价中，可运用VE基本原理和方法，对项目可行性研究中各个方案进行定性和定量分析（主要是综合效益和费用确定及社会影响分析），对项