PAGE2华南新城项目可行性研究报告一九九九年十月目录一、项目名称2二、项目地点2三、项目背景2四、项目开发企业概况3发展商简介3投资商简介3五、项目设想4总体规划4主要经济技术指标5形态结构规划6住宅基本户型6六、市场分析及发展前景699年广州市房地产市场前景分析6项目市场分析9优越的地理位置9配套完善，生活便利9现有楼盘分析9项目的发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基本数据说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13销售收益估算表13利润估算表13现金流量表14十二、项目评估结果15华南新城可行性研究报告一·项目名称番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。目前，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分教师员工、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。四·项目开发企业概况（一）发展商简况广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为033341、033342、033343号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为2015614平方米，项目计划分期进行开发，首期开发的用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。公司员工共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。（二）投资商简况中方番禺珠江房地产有限公司。该公司的合作股东为：广东珠江投资有限公司，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占10%股份。公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅