房地产经营中的法律风险风险管理部大雪2009.8.6西安公司声明：此次讲座中会分析到集团内部的一些案例，目的是说明观点，并不代表对相关单位的工作评价。另外这些信息涉及公司经营机密，请学员不要扩散。正是由于风险的或然性，使人们麻痺（忽视）或者轻信可以避免（侥幸），这是风险控制最大的敌人。“拍脑袋决策”人人都知道需要预防风险，在利益与风险冲突时能不能放弃利益，才是最关键的。“富贵险中求”对法律风险的判断，需要专业知识，对非法律专业人员来说，重要的不是学习法律知识，而是在头脑中建立起一种警惕性。两个小时不可能教会游泳，但能让人记住水可以淹死人。购买土地——从根本上决定项目成败规划设计——决定项目定位和成本工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严营销宣传——开启市场的大门客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性物业管理——业主的管家，开发商的口碑风险来源来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。风险防范的重点宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。一、规划设计——决定项目定位和成本的关键GB12955-91中华人民共和国国家标准钢质防火门通用技术条件一、规划设计——决定项目定位和成本的关键是否给客户增加了价值？是否降低了成本、节省了工期？是否对前期客户构成违约？是否符合法规和规范的强制性要求？“以上内容以政府最终批准的文件为准”——能否免除发展商的法律责任？以上内容均以政府最终批准的文件为准合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识一、规划设计——决定项目定位和成本的关键最高人民法院区分所有权解释规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。（第二条）建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。（第五条）建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。（第六条）除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（第三条）一、规划设计——决定项目定位和成本的关键是否按图施工？建筑装修材料是否合格？工程质量（包括室内空气质量）是否达标？新技术新材料能否经得起时间的检验？质量争议能否妥善处理？天津花园新城某栋外檐之一大连城市花园一期大连城市花园一期大连城市花园一期22祸起预验房问题早存在客服似驼鸟争议在继续四问万科：监理在哪里？如何通过竣工验收？因收购导致管理失效？万科的精装修之路输在起跑线上？万科在杭州遭遇滑铁卢！三、营销——开启市场的大门广告宣传是否构成“销售承诺”?不应遗忘的惨痛教训：“万科金色家园事件”张贴标语制造社会影响聚众堵塞景田路、莲花路交通占地面积：2.86万平方米；建筑面积：18.32万平方米。原定分二期开发，后调整为三期。金色家园平面图（二期楼书）金色家园平面图（三期楼书）四、客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性关于交付风险个人观点:处理投诉要以法律和合同为依据，不能以息事宁人为宗旨。我们的目标是客户满意，我们的底线是法律与合同。“依法、酌情，审时度势”。既