转租与二次转租的法律辨析一、案情介绍1992年至1997年间乙租赁甲的房屋用于经营酒家。在该租赁合同到之前的1997年3月乙将该酒家承包给本职工丙某并订立了?承包协议书?。协议书上约定“甲方(乙)负责与房屋产权洽谈承租年限及有关事宜;甲方有权监视乙方(丙某)是否合法经营、依法纳税;乙方应遵纪守法按交纳房租如发生两个月以上拖欠租金甲方有权终止合同收回房屋;承包内房租、煤、水电费由乙方负责支付;乙方每月向甲方返款1000元;承包为自1997年7月1日至2000年6月30日。〞但丙某应交纳房租的数额未写明。乙于是于1997年6月30日与甲重新签订一份?房屋租赁合同?由乙租赁甲房屋经营酒家租自1997年7月1日至2000年6月30日止。合同约定“年租金33600元每季度交纳一次假如发生两个月以上拖欠出租人有权解除合同收回房屋;承租人有权对房屋进展装修但不得破坏主体构造否那么出租人有权要求其赔偿损失;承租人按照合同规定对租赁房屋行使使用权如改变用处应征得出租人同意但应保证使用权不能转移如有转移出租人有权解除合同并收回房屋。〞丙某在承包已届满后于2000年12月16日与丁某签订?房屋租赁协议书?将该酒家租给丁某经营。在?房屋租赁协议书?中丙某承诺保证房屋的合法使用权如出现纠纷愿承当对丁某的赔偿责任。但丙某并未将他与乙的承包关系及乙甲之间的租赁关系告知丁某。丁某先后向丙某支付了15000元。2001年11月6日甲以拖欠租金为由向人民起诉乙并将丙某承包经营的酒家作为第三人。二、审讯过程：原告甲诉称在与被告乙签订?房屋租赁合同?后除第一年同意免除租金外被告乙至今未交纳租金。因此要求被告支付两年的租金67200元并腾出房屋。除?房屋租赁合同?原件外原告未提供其它证据。被告辩称将房屋交丙某使用是职工承包不是转租。第三人丙某未做辩。因腾房的诉讼恳求涉及丁某利益因此人民将丁某追加为第三人。丁某提出为经营酒家而进展的装修投入应有人补偿。经查被告乙确实没有支付租金其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某的情况均属实。人民在审理过程中主持调解当事人在自愿的情况下达成调解协议：原告放弃支付租金的恳求;被告及第三人丙某将房屋腾出归复原告;由丙某向丁某支付装修及购置设备的补偿金4万元。三、法理分析在分析上述问题之前我们有必要先对房屋租赁有一个概括的认识。房屋租赁是一种非常典型的民事法律行为简单说就是房屋的所有权人将房屋交别人使用该别人向所有权人交付金钱且在一定限后将房屋交还的行为。在人们拥有自己的房屋后出租就出现了在建国初的30年中由于强调公有制私房出租逐渐减少而代以公房出租。公房出租在方案经济时代曾广泛实行就是将国有的房屋即所谓公房出租给国企职工或其他有权承租的个人居住并收取房租。这种房租既不是租赁双方协商的产物也不是根据行情定价的结果而是由制定的价格极低因此严格讲还不是真正的租金实际是一种社会福利。因此公房出租并不是真正民法意义上的房屋租赁。这与当时私房较少且社会经济政策僵化有关。随着经济的开展我国的房地产政策也在向前开展房屋买卖、租赁活动伴随着私房的增多而增加房屋租赁普遍开展起来这种情况需要健全的法律来标准。在多年的开展变化中我国有关房屋租赁的法律标准也在不断完善至今可以说比拟完备了。我国的?民法通那么?对其有原那么性的规定。?城房地产理法?中也有概括性规定如第52条“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。〞第53条“出租人和承租人应当签订书面租赁合同约定租赁限、租赁用处、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利和义务并向房产理部门登记备案。〞第54条“住宅用房的租赁应当执行和房屋所在城人民规定的租赁政策。租用房屋从事消费、经营活动的由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。〞第55条“以营利为目的房屋所有权人将以划拨方式获得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴。详细由规定。〞在1999年10月开场施行的?合同法?(下简称“合同法〞中专门用了一章共25条来标准租赁合同根本可以概括房屋租赁可能遇到的法律问题。另外在1995年6月1日建立部也发布了?城房屋租赁理?比拟详细地规定了城房屋的出租应遵循的标准。在房屋租赁合同中出租人的主要权利是：1、收取租金。假如出租人免去承租人支付租金的义务实际上就是允许对方无偿使用该房屋此时就不宜按房屋租赁来约定合同内容;2、监视权。监视权是对租赁房屋使用的监视它的理根底在于房屋出租人作为房屋的所有权人在房屋的所有权和使用权别离的情况下为维护房屋的完好状态有权排除别人对房屋的不合法不正当的或者其它违犯所有人意志的行为以便在租赁合同终止时收回房屋;3、收回租赁房屋权。即出租人在租赁合同到后收回租赁房屋的权利;4、合同解除权。指在法律规定