丽水湾别墅营销推广整合方案盈创置业·丽水湾项目组3月10日序言伴随丽水湾项目各项工作顺利进行，同时依靠政府政策利好改变、区域房地产市场良性改变，本项目立即进入担心开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心同时，也应该随时做好迎接市场挑战准备，下面我们就项目标整合推广和市场营销做出定性定量安排，而且我们将预留调整和补充空间，从而确保高速高效高质地完成丽水湾销售和服务工作。·丽水湾用户分析以下是依据对12月17日至3月7日来访共235批次用户进行统计后分析结果。结论1：用户认识丽水湾关键路径关键是经过报纸广告和户外广告绝大部分用户是经过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传基础上达成了通知市场这一目标。因为用户对楼盘无法形成较深刻认识，所以并未造成口碑效应。提议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传，同时样板别墅应立即推出。结论2：用户购房最关心问题是价格和工程进度来访用户中，价格和进度是最为关心问题，其次为环境、户型、面积。说明丽水湾项目标价位必需得到楼盘品质和宣传推广有力支撑。其它问题如位置、环境等能够经过推广计划进行全方位诉求，同时明确工程进度这一要素。结论3：用户需求面积在250—350平方米之间用户普遍接收面积在250—350平方米之间，百分比达成73.4%。只有12.5%用户选择350—400平方米户型。另外，选择400平方米以上或250平方米以下只占极少数。提议开发250—350平方米户型为主，其它面积为辅，以市场需求决定产品定位。结论4：用户普遍接收别墅总价160万以内有23%消费者认为160万以上价格能够接收，而有77%消费者认为价位应在160万以内。提议项目主力户型价格不宜超出160万；而其它相对很好户型可合适提升价格，满足不一样层次需求。结论5：用户比较关心层数是二层半这一传统别墅类型75%用户喜爱二层半这一传统别墅类型，所以提议丽水湾别墅以这一类型为主，同时要做到精、准、细、巧，并形成和其它竞争楼盘差异化，从而拉开和竞争对手在产品品质上区分，快速抢占别墅这一高端市场。结论6：用户需求户型以五房、六房居多本项目用户比较接收五房、六房户型，选择七房、八房只占极少数。另外，有16.90%消费者选择其它户型。其原因有：1、很多用户不了解别墅户型设计，不知道别墅应该设置多个房间？怎样部署？2、部分用户有自己设计考虑。所以，本项目应考虑在户型优势宣传上多下工夫，做到扬长避短。结论7：用户要求交房标准不高，偏好框架结构。45.3%用户选择初装修；35.9%用户喜爱装修自己别墅，所以对交房标准要求并不高。提议在交房营销手段上依据实际情况作合适调整。另外，据了解，90%以上用户对砖混结构难以接收，而较偏重于框架结构。结论8：用户关键选择银行按揭付款方法90%用户选择银行按揭，只有少部分用户选择一次性付款。这符合南宁市场消费水准。另外，3%用户没有明确表示付款方法，其原因有：1、持币观望；2、正在进行购置前比较选择。提议在营销手段上推出部分刺激市场政策，同时应尽可能多得到银行优惠以吸引用户。结论9：用户年纪组成以40岁左右居多来访用户中，以40岁左右居多，这些人工作多年，有一定积蓄，有事业基础及社会地位，对未来充满信心，所以勇于超前消费。同时她们理智、成熟、有主见，消费没有盲动性，购置时会从价格、地段、品质及服务等方面原因综合考虑问题。结论10：用户顾虑原因较多，现在信心不足比如：价格什么时候确定？楼盘实际情况怎样？周围环境会不会被破坏？因为丽水湾别墅最终价格没有出来，所以几乎全部用户全部很关心这个问题，这也成为影响用户购置最关键原因。另外一个是样板房问题，用户仅凭图片和沙盘无法取得楼盘感性认识，她们需要更多信息。比如一幢样板房或经过三维动画、虚拟现实等高科技手段来表现楼盘特色全部是很好手段。还有就是大部分用户全部对周围风景感到挺满意，不过很担心以后会不会遭到破坏。·销售目标销售分段周期依据项目现实状况和市场情况,“丽水湾”销售分为四个阶段:销售时段起止时间销售目标累计栋数市场引导期3月15日—4月18日10％11开盘强销期4月19日－10月18日45％51续销期10月19日－4月18日70％80尾盘期4月19日－10月18日100％114·营销策略依据广泛市场调研和用户分析，并在总结前一阶段工作基础上，我们调整营销思绪，结合市场需要，整合项目优势，全方面进行有效市场推广。思绪决定出路关键针对以下问题展开我们营销思绪：为何要买别墅？为何选择丽水湾？怎样去引导用户并促进成交？·概念推广策略为何要买别墅？——原因其实很简单，为了享受！创意原点：生活享受家