PAGEPAGE１３目录1.0研究结论…………………………………………………………….11.1宗地基本情况………………………………………..…………………….….11.2地价范围………….……………………………………………………….….11.3地块投资价值………………………………………………………………..12.0研究方法……………………..…………………………………...22.1剩余法求地价……………………...………………………………………..22.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价……………………………………………………………………..….….22.3研究依据……………………………………………………………….……33.0宗地最佳利用方式构思……………………………………..…….43.1宗地总体规划方案设计……………...………………………………..……43.2最佳开发建设方案设计……………………………………………...………54.0宗地地价测算……………………………………………………...64.1地价之外的成本测算………………...……………………………………..6销售收入测算…………………..………………………………….……..…7地价成本测算……………..…………………………..………..….………75.0项目财务评价……………………………………………………...75.1项目盈利能力分析………………………………………………….…..……75.1.1税金计算……………………………….…………………..….………85.1.2损益表……………………………….…………………..…….………85.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析.…………………..…….……..…85.2项目不确定性分析………………………………………….……………..105.2.1项目盈亏平衡分析………………..…….…………………….………105.2.2敏感性分析………………………….…..…………………….………105.2.3概率分析………………………….……………………….……..…116.0项目综合经济评价与建议…………………………………….126.1项目综合经济评价………………………………………………….………126.2有关说明及建议……………………………………………………………12附表、附图附表一宗地地价测算表…………………………………………………………..14附图一项目概率分析图……………………..…………………………………..16研究结论1.1宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表1－1宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（％）252015税后利润（万元）240502004215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地价运