青山路项目可行性研究汇报一、项目概况说明地理位置：本项目在青山路北端东侧，东临青山湖，南靠中大·青山湖花园，西北两侧至青山湖北路。周围环境：本区域因接壤青山湖，自然环境优美，空气清新，但交通不便和配套缺乏面貌有待改善。关键计划指标：地块用途：商业、住宅用地用地面积：总用地面积203亩，合135340㎡容积率：≤1.4建筑密度：≤22%总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分）基底面积：29775㎡二、项目方案测算方案测算建设用地：总用地面积203亩，合135340㎡；容积率：≤1.4建筑密度：≤22%总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分）基底面积：29775㎡商业面积：9474㎡（以总建面积5%估算）公建面积：1900㎡（以总建面积1%估算，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡）住宅面积：178102㎡（189476-9474-1900=178102㎡）住宅机动车停车位：486个，178102÷110×0.3=486个（依据城市计划管理技术要求计算）住宅非机动车位：2429个，178102÷110×1.5=2429个（依据城市计划管理技术要求计算）三、总平部署初步思绪本案地块较为完整、方正，依据容积率、建筑密度和限高等原因要求，产品应由花园洋房、多层、小高层组成。分布情况以下：青山湖一侧非建筑用地约占总用地面积13.8%，约18677㎡；建筑高度≤12m建筑用地约占总用地面积16.9%，约22872㎡，建花园洋房，4F；建筑高度≤18m建筑用地约占总用地面积32.1%，约43445㎡，建多层，6.5F；非限制用地建筑用地约占总用地面积37.2%，约50346㎡，建小高层，9F。住宅面积178102㎡，暂定为花园洋房+多层+小高层，4-9F。出于对优化小区景观环境、增加产品附加值思索，能够考虑将高层楼层合适拔高，拉大建筑间距，以扩充中心花园面积。但考虑到建筑成本追加和市场接收度等原因影响，提议建筑楼层不超出18层。商业部分面积9474㎡，沿青山北路部署，1F，设计为底商形式。公建面积1900㎡，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡，关键部署于建筑底层，以减小对密度占用。全区机动车车位486个，非机动车车位2429个，部署于地下室和架空层。物业类型面积表注：上表所计算出综合密度为18.6%（不含底商部分），考虑到底商置入后将占用一定建筑密度，所以，当地块实际密度将靠近22%。四、土地价格每亩地价：180万元地价总额：180×203=36540万元折合楼面价：180÷666.67÷1.4＝1929元/㎡五、销售价格估计依据对现在周围房地产市场调查及对区域未来房地产市场估计，以下三点能够作为价格估计关键依据：和本项目最靠近项目中大·青山湖花园住宅销售均价3900元/㎡。南昌市整体楼市处于上升阶段，近两年开发个案整体水平不停上升，新区住宅楼盘销售价格值得预期。本项目地块位置很好，临湖临街，形状规整。所以，在静态分析上，预期本项目多层住宅整体均价3800元/㎡；小高层均价4000元/㎡；花园洋房4200元/㎡；店面均价80000元/㎡；车位均价6万元/个。在动态分析上，必需考虑周期和后续市场改变，暂估住宅总体销售均价为4000-4300元/㎡。在后续分析中，以静态分析上销售价格进行测算。六、销售收入销售总收入:806,447,600元七、投资概算单位建安成本表投资概算表项目总投资：716,805,487元八、效益评定总销售收入—总投资＝经营利润806,447,600元—716,805,487元＝89,642,113元经营利润÷总投资＝投资利润率98,703,913元÷716,805,487元＝12.51％九、盈亏平衡分析价格盈亏平衡点销售数量不变，100%售出，假定商业用房和车位价格不变，仅计算住宅价格盈亏平衡点价格盈亏平衡点R＝住宅均价－（净利润÷住宅总建）R＝3939－89,642,113÷178102＝3436元/㎡即在假定商业用房和车位价格不变前提下，当住宅平均销售价格达成3436元/㎡时，能够实现盈亏平衡。数量盈亏平衡点（价格不变）数量盈亏平衡点Q＝总投资÷总销售收入Q＝716,805,487÷806,447,600×100%＝88.88％即整个项目实现平均销售率88.88％时，能够实现盈亏平衡。十、尤其分析当单位地价为150万元/亩时，经营利润为150,542,113万元，投资利润率为23.27%；当单位地价为120万元/亩时，经营利润为211,442,113万元，投资利润率为36.09%；结论：当单位地价为180万元