（修改稿）2004.2.1二○○三年十二月一日目录前言…………………………………………………………………………………………………………4项目简介……………………………………………………………………………………………………5项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………7紫薇之家品牌形象及功能定位策略项目品牌及功能定位………………………………………………………………………………………9特色主题概念设计与核心点的营造……………………………………………………………………32紫薇之家租售招商策略商铺投资的关注因素……………………………………………………………………………………48项目租售的前提条件……………………………………………………………………………………51项目经营开发模式………………………………………………………………………………………52招商的选择标准…………………………………………………………………………………………55招商策略…………………………………………………………………………………………………56紫薇之家推盘期广告及推广活动策略总体推广思路建议………………………………………………………………………………………75推盘期推广目标建议……………………………………………………………………………………76目标受众分析……………………………………………………………………………………………77推广主题诉求点…………………………………………………………………………………………84推广媒介组合……………………………………………………………………………………………85推广计划建议……………………………………………………………………………………………86推广计划执行时间及费用建议…………………………………………………………………………87广告及推广活动建议……………………………………………………………………………………88广告效果评估及反馈系统的建议………………………………………………………………………105紫薇之家租售渠道组合渠道组合建议……………………………………………………………………………………………113营销中心建议……………………………………………………………………………………………115营销中心功能定位………………………………………………………………………………………117七大设计原则……………………………………………………………………………………………119建筑外部设计思路………………………………………………………………………………………120内部设计及功能区划布局思路…………………………………………………………………………123推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议………………………………………………133————前言————SHOPPINGMALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。就开发面积在20万平方米以上的SHOPPINGMALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。本方案即对“紫薇MALL”中的一部分，也是整个“紫薇MALL”开发的前奏——“紫薇之家”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。————项目简介————本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区；西邻前往长安科技产业园区的主要干道——西万公路和规划中的高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南段；东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。“紫薇之家”组团用地面积83,535.30平方米，地上总建筑面积124,239.70平方米，包括有“家居广场”（41,270.30平方米）、“建材广场”（18,755.90平方米）、“特色零售商店”（25,050.80平方米）、“美食广场”（28,569.50平方米）和“办公区/银行商业”（10,593.20平方米）五个板块区域；地下建筑面积18,667.70平方米，包括有“家居广场”(4,773.30平方米)、“仓库”(3,948.40平方米)、“停车场”（9,946.00平方米）。该地块位于整个“紫薇MALL”的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻“紫薇MALL”营销中心，是“