编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE11页共NUMPAGES11页第PAGE\*MERGEFORMAT11页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT11页第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场体系包括■交与交易当事人－主体■作为交易对象的房地产资产－客体■交易制度－制度■交易组织机构等－组织2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）■社会环境﹡■政治环境﹡■经济环境﹡■金融环境■法律制度环境■技术环境■资源环境■国际环境3.区别社会因素和经济因素4.房地产市场结构■总量结构－总量（开发与销售总量，供给与需求总量）■区域结构－不同地区■产品结构－不同产品■供求结构－同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）■投资结构－不同投资目的和方式■租买结构－租赁和购买的比例关系5.租买结构的影响因素■租金和售价的关系■偏好■可供出租数量■经济发展水平6.房地产市场按增量存量细分*■一般的分类◇房地产一级市场－土地使用权出让市场◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场◇房地产三级市场－存量房地产交易市场■土地市场◇土地一级市场－土地使用权出让市场◇土地二级市场－土地使用权转让市场■房屋市场◇一级房屋市场（增量市场或一手房市场）◇二级房屋市场（存量市场或二手房市场）7.房地产市场按交易形式细分*■房地产交易市场总分◇转让◇租赁◇抵押■土地交易市场（土地使用权的交易）◇土地买卖◇土地租赁◇土地抵押■房地产产品交易◇新建成的房地产产品交易子市场﹥销售（含预售）﹥租赁（含预租）﹥抵押◇存量房地产交易子市场﹥租赁﹥转让﹥抵押﹥保险8.房地产市场指标（四大类40小项）*■出题类型◇区分具体指标属于哪一大类◇重要指标的计算◇重要指标的含义■四类指标◇供给指标◇需求指标◇市场交易指标◇市场监测与预警指标9.供给指标（10）■具体指标◇新竣工量◇灭失量◇存量◇空置量◇空置率◇可供租售量◇房屋施工面积◇房屋新开工面积◇平均建设周期◇竣工房屋价值■重要指标计算◇存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量◇空置率＝空置房屋/同期房屋存量◇可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量◇平均建设周期＝施工面积/新竣工面积10.需求指标（11）■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数11.市场交易指标（9）■具体指标◇销售量◇出租量◇吸纳量◇吸纳率◇吸纳周期◇预售面积◇房地产价格◇房地产租金◇房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程序的相对数）■重要指标说明◇吸纳量＝销售量＋出租量◇吸纳率＝吸纳量/可供租售量◇吸纳周期－同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数12.市场监测与预警指标（10）■具体指标◇土地转化率（反应土地转化为房屋的效率）◇开发强度系数（反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）◇开发投资杠杆率（反应房地产开发投资的风险）◇住房可支付性指数（家庭对房价的承受能力）◇住房价格合理性指数（住房与城市经济基本面指标的协调关系）◇房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）◇量价弹性（反应市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）◇个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）◇住房市场指数◇消费者信心指数■重要指标说明◇土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积◇开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资◇开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资◇住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格◇房价租金比＝房价/租金◇量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率◇个人住房抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入13.房地产市场的特性（6特性）■市场供给的垄断性■市场需求的广泛性和多样性■市场交易的复杂性■市场价格与位置密切相关■存在广泛的经济外部性■市场信息不对称性14.经济外部性■正外部性◇经济行为活动使他人受益，而受益者无须花代价（基础设施建设）■负外部性◇经济行为个体的动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）15.市场信息的不对称性■概念◇指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的■一般情况◇房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害■解决信息不对称的途径◇发展房地产估价等专业服务－提高专业水平◇政府加强房地产市场信息的发布工作－提高高层透明度16.房地产空间市场■房地产为家庭和