房地产行业维持减持分析日期：2004年11月1日日张燕chongsong@csc.com.cn010-65178899-84022股价表现行业动态04.10.15《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》04.10.221-9月国房景气指数为104.83，比8月份下降0.33点04.10.28央行调升基础利率相关研究报告04.05《政策调控下房地产行业指数下降》040621《宏观调控成效初显》0408《房价继续上涨，加息压力加大；警惕》房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元。行业动态市盈率为39.51倍。主营收入、主营利润和净利润的增长幅度逐项增大。主营业务利润率从去年同期的22.8%上升到22.89%，净利润率由6.92%上升到7.45%房地产开发类公司的平均净利润增长率为34.42%房地产公司的两极分化现象仍旧存在。贷款利率的上调会直接增加企业的资金成本，使得开发成本相应上升。房价有可能在短期内出现波动。对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。预测04年房地产上市公司的收入增幅为15%左右；净利润增长率18%-20%。05年房地产行业上市公司的收入增长率为8-10%的，净利润增长率减少到10%。我们已经调低对该行业的评级至减持。行业动态研究报告房地产业三季增长减缓，加息带来压力前三季业绩增长，增幅小于上半年：房地产上市公司在第三季结算的楼盘普遍偏少，前三季房地产行业上市公司的收入和利润增幅小于上半年增幅。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。每股净利润低于沪深平均水平：前三季，房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。每股净利润只有沪深平均值的50%。动态市盈率为39.51倍。加息增加行业不确定性：房地产企业在加息后面临销售速度增长放缓甚至下降，同时销售价格也可能出现波动。这将直接影响到房地产企业的收入和利润率，进而影响净利润。对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。04年预期仍旧良好：我们预测04年内房地产上市公司的业绩基本不会受到加息的影响。全年房地产上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而净利润增长率为18%-20%的水平。但由于房价不会大幅下降，同时下半年钢铁、水泥等原材料价格也出现回落使建安成本下降，房地产业的毛利润率仍可保持在23%左右，不会出现很大回落。05年行业销售增长放缓：我们预期05年房地产行业总体的销售增长会放慢，全国商品房销售额增长率回落到18%-20%，上市公司的收入增长率则减少到8-10%的水平。由于资金成本的增加和销售费用的提高，利润率减少到20%，上市公司净利润增长率减少到10%。行业评级为减持：由于预期05年房地产上市公司的收入和利润增长率会下降，同时考虑存在再次上调基础利率的可能性，我们已经调低对该行业的评级至减持。前三季业绩增长，增幅小于上半年2004年前三季，房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。经中证报统计，04年前三季沪深1376家上市公司加权每股净利润0.21元,房地产上市公司的每股净利润只有沪深平均值的50%。以11月1日收盘股价除以前三季净利润的4/3倍计算的行业动态市盈率为39.51倍。2004年前三季,房地产行业上市公司的收入和利润同比上半同期增长均出现增长,但增幅小于上半年。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。主营收入、主营利润和净利润的增长幅度依然保持逐项增大的趋势，与今年以来房价快速上涨、企业利润空间扩大相符。1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%。其中，商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，同比上涨10.9%。资料来源：根据公司财务报告整理收入和利润增幅表主营业务收入主营业务利润净利润前三季同比增长率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增长率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60%前三季房地产上市公司的主营业务利润率和净利润率比上年同期都略有提高，主营业务利润率从22.8%上升到22.89%，净利润率由去年同期的6.92%上升到7.45%，但利润率的提高并不显著。