本文格式为Word版，下载可任意编辑第PAGE\*MERGEFORMAT8页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT8页写字楼工程系统的运行和维修保养写字楼工程管理：从良好到更好第四节:工程系统的运行和维修保养写字楼工程系统的日常运行和维修保养工作主要涵盖：工程系统的日常运行、工程系统运行的管理制度、工程系统运行岗位的设置和技术人员配置、工程系统维修岗位的设置和技术人员配置、工程系统的预防性维修保养工作、工程系统的日常性维修工作、工程系统的应急性维修工作、工程技术人员的专业技术培训等。在写字楼工程系统的运行和维修保养工作中，工程设备设施良好的技术特性和工程系统良好的运行管理制度是工程系统正常运行的管理基础;工程系统科学的岗位设置、合理的人员配置和完善的员工技术培训是工程系统正常运行的资源保证;而工程系统设备设施的预防性维修保养工作,日常性维修工作和应急性维修工作则是工程系统正常运行的技术保障。1、工程系统运行管理制度的建立建立一套科学、合理、规范、完善的工程系统运行管理制度是确保写字楼工程系统安全、良好、低成本、可持续运行并有效实施维修保养工作的基础条件。工程系统运行管理制度包括：综合类管理制度，主要包括：写字楼(物业管理处)工程部的机构设置图、工程部的岗位职责和技术资源配置、工程部机房钥匙管理规定、工程系统设备设施巡检规定、能源使用管理规定、危险物品管理规定、临时施工管理规定等。系统运行类管理制度，主要包括：配电室运行管理规定、配电设备设施巡检规定、暖通空调系统运行管理规定、暖通空调设备设施巡检规定、消防智能化系统运行管理规定、消防智能化系统设备设施巡检规定、给排水系统运行管理规定、给排水系统设备设施巡检规定、楼宇智能化系统运行管理规定、楼宇智能化设备设施巡检规定、电梯系统运行管理规定、电梯设备设施巡检规定等。工程系统设备设施运行的指导性文件和维修保养的指导性文件，主要包括：变配电系统操作流程、变配电设备维修保养指南、暖通空调系统操作流程、暖通空调设备维修保养指南、消防智能化系统操作流程、消防智能化系统维修保养指南、给排水系统操作流程、给排水系统设备维修保养指南、楼宇智能化系统操作流程、楼宇智能化设备维修保养指南、电梯系统操作流程、电梯系统维修保养指南等。工程系统故障应急处理方案，主要包括：变配电系统应急预案、暖通空调系统应急预案、消防智能化系统应急预案、给排水系统应急预案、楼宇智能化系统应急预案、电梯系统应急预案等。2、预防性维修保养工作对工程系统设备设施实施科学、规范、具有前瞻性的预防性维修保养，是确保写字楼工程系统实现高效率、低成本、无重大故障和可持续运行的重要保障。工程系统预防性维修保养工作的主要内容：根据工程系统设备设施的运行状况，通过对已采集设备设施运行参数的整理和分析，结合设备设施的运行原理和曾发生故障的历史记录，依据系统和设备设施运行及维修保养工作的指导文件，对工程设备设施进行有针对性的维修保养工作。通过实施有效的预防性维修保养工作，可以提前发现设备设施运行中的故障隐患并予以及时排除。通过科学预测并获知可能出现的前兆性故障，可以为后续的维修工作提供依据。实施预防性维修保养工作的目的是：在最大限度上延长工程系统设备设施的良好运行工况，从而延长设备设施的整体使用寿命，降低能源成本、设备设施维修成本、设备设施更新成本和预算资金成本。预防性维修保养是一种对专业技术要求很高的工作，从事预防性维修保养工作的工程技术人员需要具备较强的专业知识和维修保养的工作技能。在预防性维修保养工作中，对于一些关键的、特殊的、专业性较强的、技术含量较高的维修保养作业，业内一般都采用技术外包的模式即雇佣专业化的技术公司来提供工程技术服务，诸如空调系统的核心设备、应急供电系统的核心设备、电梯系统、消防智能化系统、楼宇智能化系统等。所谓由专业化技术公司进行技术外包，就是由该设备设施制造商的专业维修人员或其授权的专业维修人员对工程设备设施进行专业性的维修保养作业。对写字楼的关键设备设施采取技术外包模式的预防性维修保养作业的优点在于：加强针对性，提高预防性维修保养工作的效率，保持设备设施的良好工作状态，延长设备设施的使用寿命，故障处理及时高效，零备件供应及时可靠，大幅度降低写字楼(物业管理处)工程部自身的零备件库存和资金占用率。专业化技术公司能够依据其丰富的维护保养经验，准确预测可能的故障点或故障区域，加强了预防性维修保养工作的前瞻性，并为后续的日常性维修保养工作提供了技术准备。写字楼工程系统的预防性维修保养工作，也是一种针对性较强的换季性维修保养作业。自上一个运行季节即将结束之时开始作业，为下一个季节的到来做好充足的技术准备。工程系统预防性维修保养的准备工作包括：上一个运行季节中工程设备设施运行资料的整理和分析。整理运行资