编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE7页共NUMPAGES7页第PAGE\*MERGEFORMAT7页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT7页一（35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300㎡，规划总建筑面积10500㎡，建筑容积率4.5。大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%，标准成本利润率15%。该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元／㎡建筑面积。总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。表1建设期开发成本估算表(单位：万元)成本项目第一年第二年第三年土地成本、勘察设计费、前期工程费1008建安工程费250580450开发公司管理费不、可预见费323534税金2015表2项目现金流量表及指标计算序号项目合计第一年第二年第三年第四年一现金流入1销售收入33608401008840872二现金流出1征地费、拆迁安置费8008002勘察设计费、前期工程费2082083房屋建安费12802505804504开发公司管理费411215145税金602020206不可预见费352015三净现金流量936-450373341672注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／(0.692+7.025)=75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。内部收益率为75.3%。项目在财务上是可行的。假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。2007年公司资产负债表现金及等价物90应付票据290应收帐款394应付帐款94存货696应交税金16待摊费用5其他应付款100累计预付税款10流动负债500流动资产1,195长期负债530固定资产(原值)1030所有者权益减:累计折旧(329)普通股(面值1)200固定资产净值701资本公积729长期投资50保留盈余210其他长期资产223总权益1,139资产总计2,169负债和所有者总计2,169问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。（10分）答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分）答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分）答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量，二（20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布局有：独立别墅，10000㎡；毗邻别墅，36800㎡；联排别墅，58740㎡；花园洋房，14400㎡；商服用房，10000㎡。成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工