目录序言………………………………………………………………………2第一部分项目基础情况解析………………………………………4第二部分项目推广专题解析………………………………………11第三部分项目营销推广策略………………………………………16第一节项目总体推广思绪…………………………………………16第二节项目分阶段推广策略………………………………………25第四部分项目营销推广费用制订标准………………………………61前言1、本方案为整体推广思绪，具体工作开展以此方案为理论依据。分阶段、分内容具体细节安排详见各阶段具体工作计划和方案，如具体报广策略详见每个月报广投放计划，具体活动策略详见每个月活动计划和方案。2、推广阶段划分必需和项目工程进度紧密结合，工程进度和准备配合工作将直接影响营销推广节奏。3、多层整体价格策略和价格走势详见专题方案，努力争取在多层后期营销中经过推广、造势和现场销售技巧拉升均价，立即回笼资金，达成甲方要求。4、本方案关键为项目多层部分营销推广修订方案，对于其中部分计划安排，在经过讨论基础上进行了修改。未尽事宜在以后工作开展中不停完善。5、本方案多层营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度准期完成、资金流通状态良好，没有不可预见原因影响项目整体运作节奏）拟订计划，假如上述先决条件发生改变，则营销推广计划对应进行调整；本计划实施将秉承确保计划、但不拘泥于计划标准，在客观条件许可时，尽可能在此计划基础上提升目标、以期缩短营销周期。6、本方案小高层营销推广计划是在缺乏具体开发进度依据条件下据甲方要求虚拟销售计划，不含有实际操作层面意义、仅供甲方参考；实质性操作型销售计划将在开发前期准备工作有一定头绪、未定原因、节点式确定开发进度情况下，对现有计划给予修正，经双方讨论经过后实施；具体方案将在明年开春进行新一轮市场调查、观察宏观市场改变且在项目卖点部分兑现后再行制订，实事求是、务求实现其最好效益。7、因为本市居民对小高层有一定抗性、且现在片区有大量多层和准现楼小高层陆续入市、今年已基础进入销售淡季，所以小高层和商铺营销推广不宜太早进行。提议此两部分实质性营销推广活动在本项目多层销售到一定程度时开始实施。8、本方案因为缺乏正确开发进度计划依据，是按常规理论开发进度制订模拟营销计划，仅供参考；具体操作性计划需要在有明确开发进度计划后加以调整，并随市场改变而修正。第一部分项目基础情况解析一、齐鲁花园市场形象定位1、项目市场形象定位：◆本项目是天桥区在新城市计划定位和发展态势下，新一代标志性人居小区，配套完善、生活康乐，代表未来北部生活新典范。◆本项目是领先市场优异产品，比现在市场上同类产品物有所值。◆本项目是面向一般工薪阶层，平常百姓完全能够负担小康、后小康时代康乐型小区。2、项目市场形象定位依据：◆现在天桥区大多同类产品设计风格和开发推广理念仍停留在较为落伍建筑风格和低层次产品功效诉求上，本项目提出上述市场形象在境界上高出一筹，一样产品便显得品质感较高，便于项目价格定在较高水平、实现投资回报；◆好项目市场形象有利于树立企业品牌形象，扩大项目市场著名度，项目销售和企业发展二者相辅相成，可相互促进，有利于企业战略发展；◆天桥区固有负面形象使得居住其中市民对本身良好社会地位和居住环境改善有强烈向往，树立良好市场形象可迎合目标用户心理需求，引发其强烈共鸣。二、齐鲁花园目标用户定位依据区域消费群市场调查，按用户特征划分，本项目目标用户关键可划分为以下几类：（1）一般工薪阶层（包含企机关白领、蓝领）购置用途：居家、休闲用户特征：这部分人消费能力较强，消费意识较为超前，轻易接收新生事物。年纪通常在25-45岁之间，有一定学历或专业技能，有足够经济能力满足基础小康生活，对生活质素有一定美好憧憬和追求、但又较为精明、谨慎、重视实际，不愿意或不足以追求华而不实、超越本身负担能力豪宅。因为平时工作节奏快，她们追求时尚、简单、轻松、随意生活，关注个人和家庭组员身体健康，部分可能热爱运动。她们上班通常在市中心区，但她们有强烈现代生活理念。喜爱在周末和节假日休闲，过着“5+2”生活。同时，她们爱热闹，喜爱和好友置业在一起，她们通常对面积较适中住房较感爱好，其关键目标是为了改善原有居住条件。选择住房通常为两房或面积较小三房。用户关注：自然生态环境、运动设施、良好物业管理、较实惠价格。（2）济南当地私营业主（以天桥区为主）购置用途：居家、投资用户特征：这些私企业主关键集中在天桥区，她们正处于事业黄金时期，平时工作节奏快，追求现代时尚、简单随意生活。有着强烈投资观念和现代生活理念。作为长久在北部区域工作生活经商人士，对北部楼市自然十分关注，