PAGE\*MERGEFORMAT10房地产投资风险及其防范对策摘要房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一次高投入、高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现能力差，在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。本文结合房地产投资的具体实践以及投资的各种环境，包括政策环境、市场环境，在参阅了大量的关于房地产风险识别和分析的文献的基础上。力图弄清在如今的政策和市场环境下，房地产投资者所面临的具体的关于投资方面的风险，以及如何对这些风险进行定性的和定量的分析。关键词：房地产、投资、风险、对策一、房地产投资风险分析房地产投资风险的识别进行房地产投资风险管理必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险发生过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。传统的风险识别方法同样是从分析损失入手的，主要有风险问题问询法、财务报表法、环境分析法、现场观察法等等，论文认为目前流行的风险识别方法都是基于传统风险识别方法，在“吸收精华，去其糟粕”的原则上发展起来的。主要有:头脑风暴法、德尔斐法、幕景分析法、筛选－监测－诊断技术、故障树分析法。房地产投资风险分析在房地产投资分析中需测定项目的风险性，其实际应用时有多种方法，最主要的有三种分析方法，一是盈亏平衡分析法，这种方法只能对项目的风险作定性分析，无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述;二是敏感性分析法，这是测定项目风险衡量其可靠性的最常用和最有效的方法，它通过分别考察各相关要素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度，找出影响项目风险性的敏感性因素，从而避开项目风险性大的因素;三是概率分析法，这是一种对房地产投资获取某一预期投资收益的可靠性进行直接测定的方法，它运用概率方法依次确定项目各种可能出现情况概率分布的期望、标准偏差、变差系数等指标，从而计算出较为精确的可靠值。二、广州市奥园春晓房地产项目基本情况分析1.奥园春晓房地产现状分析2004年以前，广州市的房地产开发水平较低，不仅规模小而且品质较差。2005年至2008年，广州房地产业快速发展。2004年广州房地产开发总投资额为173亿元，到2008年房地产开发年投资总额增长为466.2亿元，年均增长59.05%，商品房销售面积年平均增长38.61%，从2004年的28.2万平方米增长到2008年的115.47万平方米。商品房均价由不足8000元/平方米增长到20000元/平方米，年均增长15%。2009年是广州市房地产调控年，增长速度有所放缓。但全市完成房地产开发投资仍为520亿元，施工面积为5312.6万平方米。广州各区房地产发展不均衡，中心城区具有房价拉动效应。2010年1－6月份中心城区商品房销售均价为23500元/平方米，而全市商品房销售均价为21680元/平主米；2010年1－6月份中心城区商品房销售面积为483.4万平方米，占全市销售总量的70%；且中心城区的存量房不多，获准预售而未售出的商品房面积不足30万平方米。2.奥园春晓房地产项目基本情况介绍为了进一步推动开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，拟在萝岗区广汕路转永顺大道交汇处建设奥园春晓住宅小区。奥园春晓项目地块面积60667平方米，属萝岗区，位于位于萝岗区广汕路转永顺大道交汇处。萝岗区是广州市政府规划建设的重点城区，将成为广州市政治、经济、金融、商业、文化、旅游中心，该地块处于规划中的城市金融商业功能区，是不可多得的黄金地段，极具居住和商业开发价值。广州市的房地产市场开发热点在朝阳开发区，目前该片区商品房均价在广州市最高，并且明显上升趋势，在此地块开发房地产项目具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。3.奥园春晓房地产项目的内外部环境分析奥园春晓住宅小区具有以下优势:(l)项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势:1)自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而奥园春晓住宅小区地处萝岗区永顺大道，环境优美、空气清新，很适合人们居住。2)人文环境优势。本项目东侧为己建成的长平社区，使西花园有独特的人文环境优势。3)交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与以前开发的一样