巴黎大厦商业策划案成就区域社区商业典范条件一政策利好1、住宅类产品市场成交量下滑，去化速度趋缓；2、投资性商品房置业客户投资住宅类物业开始持币观望；中央多年“积极、稳健、审慎、灵活”的宏观经济政策的基本取向指导，“稳经济，促增长”成为我国经济政策的集中体现。加之央行持续多年上调存款准备金率紧缩银根，银行信贷投放能力降低，房地产市场中小开发商资金压力明显。此次下调，缓解银行资金流动性压力，增强信贷投放能力，经济政策趋于放松，但对房地产行业影响不大。现金为王仍是行业大势。自2011年2月25日西安市实施“限购令”以来，未受限制的商业物业成为投资的首选，房企也纷纷将投资方向瞄向商业地产，西安市商业地产领域一度出现“繁荣”。但需求量增长的同时，面对市场供应量井喷似的快速增长，商办物业市场存量持续增长，去化压力持续加大。西安市商业地产领域，压力与机会并存。随着政府“限购令”对房地产行业的持续打压限制，房地产全行业从2011年后半年进入“冷冬”，2012年上半年持续这种“寒冷”，商品房均价持续下行，市场成交惨淡。这股”寒流“也触及到了商业地产领域。但商办物业不在”限购令“打压范围，加之市场上”股市熊市“、”商品房不保值“、”黄金价格波动“等多方面因素影响，市场投资性闲散资金一时瞄准商业物业产品，商业地产成为房地产”寒冬“里的”一把火“，成为了市场”宠儿”！总之，当下的商业地产市场”机遇“与”挑战“并存；西安商业地产市场迎来了快速发展的”春天“。商业地产的良好市场状况为我们打造高品质商业地产项目提供了强有力的市场保证和前提。条件二市场优势西安市商业布局分为七大商圈：1钟楼商圈（西安市都市级核心商业中心，城市名片）2小寨商圈（围绕大学城而形成的典型区域级商业中心，城南商业核心）3高新商圈（后起之秀，新型开发区区域级商业中心）4土门商圈（传统区域级商业中心，城西商业核心）5长乐路商圈（围绕服装批发的传统区域级商业中心，城东商业核心）6曲江商圈（旅游商业地产的典范，区域级商业中心）7经开商圈（北城商业中心，区域级商圈）“一城多心、环形外扩”除现有成熟商圈和商业聚集区外，将优势发展区域商业中心和卫星城市商业核心区，如：浐灞生态区、西咸新区等；西安商业规划将形成“三级商业服务网络”即“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业格局表现在：一城多心核心：钟鼓楼商圈多心：小寨、高新、土门、长乐路、解放路、电视塔、高客站等商圈环形外扩圆心：钟鼓楼外环：二环、三环【灞桥区商业格局】【十里铺区域商业市场格局】【广安路商业区】【矿山路商业区】【华清园商业区】项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称【个案总结研究】西安商业市场近年来伴随着城中村拆迁安置、传统商业区升级改造及综合体项目快速涌现的大势引导下，处于快速发展和上升时期。西安市浐灞区域作为商业地产的后起之秀，凭借了毗邻的长乐路商圈、太华路商圈的辐射带动，利用世园会和港务区的东风，正处于自身现代都市化商业从起步到涌现的阶段。十里铺区域处于浐灞区域的核心位置，毗邻纺织城、太华路和长乐路原有商业中心，商业氛围浓厚，临近浐灞新兴商业聚集区浐灞半岛，现代化都市商业发展态势良好。项目周边云集了恒大名都、西岸国际花园、东方罗马花园、翠屏湾、华远君城、浐灞新天地等大型社区项目，社区商业成为区域商业的典型代表和主力军，周边社区商业项目对本项目呈包围之势。本项目紧邻华清园、青青花园和长乐小区等传统社区，充足的消费支撑，商业氛围浓郁；本项目作为区域的后起之秀，将在周边社区商业包围下，肩负成为区域商业典范的商业重任。商业的竞争促成了商业的机遇，商业的机遇成就了商业的突破和成功！条件三商业定位商业级别【项目社区商业定性】1.5公里半径范围内商业情况【项目商业主题形象定位】【项目商业定位建议】【项目商业业态判定】【项目商业业态比例判定】【项目商业业态组合建议】【项目商业综合定位建议】条件四定价策略项目名称【区域同类型竞品评分】【项目1F商业售价测算】【项目商业售价建议】依据市场比较法进行项目商业售价测算结果作为基准售价，按照商业市场公认8~12年上限12年的投资回报率推算项目理论租金：【项目1F商业租金测算】依据市场比较法进行项目商业租金测算结果作为1F基准售价，计算各楼层租金如下：条件五营销策略【项目商业营销难点梳理】【规避难点凸显优势】【项目商业租售方式甄别】【项目商业租售比例设定建议】【租售结合收益经济测算】【包租商业营销方式建议】【包租三年收益经济测算方式】【包租三年收益经济测算】【营销策略建议】【项目商铺商业价值梳理】【项目业态分区设置建议】【项目商业铺位划分原则】【商业楼层铺位划分建议示意图】【项目商业动