浦东新区泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告上海中迪置业有限公司二OO一年十月目录前言项目概况市场分析设计方案市政配套、环境保护及节能项目法人与项目经营管理建设进度投资估算、资本金和资金筹措财务效益分析结论与建议附表建设投资估算表营业收入预测表营业成本预测表损益表现金流量表敏感性分析表附件项目建议书批复选址意见书批复上海中迪置业有限公司营业执照上海中迪置业有限公司暂定资质证书水电煤等配套单位意见有关资本金到位证明附图平面图房型图前言上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后，于2001年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目建议书已于2001年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；项目选址意见书于2001年月日经上海市浦东新区规划局“（2001）号文”批复同意。随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。第一章项目概况1.1编制依据1.1.1项目建议书批复，见附件1。1.1.2规划选址意见书，见附件2。1.2项目名称泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目1.3建设地点项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。1.4项目法人上海中迪置业有限公司法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室注册资金：人民币贰仟万元企业类型：有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3，公司暂定资质证书见附件4。1.5建设内容泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940m2；会所面积1980m2；幼托公建面积3000m2。1.6建设投资经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。1.7财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。1.8项目社会效益1.8.1加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章市场分析上海房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看，尤其自2000年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看，2001年6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。2.1市场总体供求状况2.1.1宏观环境分析上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均GDP正处在4000～8000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着GDP的增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。上海住宅市场的景气是建