●博士硕士论坛《经济师》2009年第1期中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析●施金亮何金卫摘要：文章对房地产投资信托基金通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择监管流于形式。（2）基金管理公司的行为缺乏（REITs）的优势与劣势进行了分析，并对在我投资于不同地区和不同类型的房地产项目及约束。在现行的法规中对契约型REITs的基国发展房地产投资信托基金所面临的机遇和业务，如酒店、公寓、办公楼、购物中心等，来回金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的挑战做了论述。指出应在学习和借鉴国外先避风险。同时基金公司定期向外界公布各期规范和约束，同时投资者也无法行使筛选管理进理念与模式的基础上，创造并设计出具有中财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。人、托管人的权力，这就促成基金管理人的权国特色的REITs运作模式。因此，它可以在有效地回避投资风险的同时获限膨胀化，即凡是基金买卖的重大投资决策均关键词：房地产投资信托基金（REITs）得相对较高的回报。由基金管理人一手包揽，存在着一定的道德风优势劣势机遇挑战3.成为普通中小投资者进行房地产投资险。另外，由于基金管理费为固定收益，如此一中图分类号：F293.3文献标识码：A的理想渠道。由于房地产领域所需的资金量来，各家基金管理公司的首要经营目标就变成文章编号：1004-4914（2009）01-026-02大、周期长的特点，对于绝大部分中小投资者了把基金规模做大，而并非把精力放在如何为来说，进入房地产领域投资难度较大。而投资者们赚取更多价值上来，缺少企业应有的20世纪90年代，随着资本市场全球化的REITs则改变了这一现状，使小额投资者也能优胜劣汰机制。（3）相关法律政策缺位。我国持续加速发展、中国加入WTO，中国房地产参与到大型房地产的开发投资中，并且凭借其目前还没有设立一系列契约型REITs的相关业进一步融入到了房地产全球化的浪潮中。特有的证券化特点给中小投资者们提供了一法律，这给基金管理公司的操作留出了很多空房地产业属于典型的资金运作高度密集产业，个相对稳定的投资渠道。子。开发投资规模大、周期长，必须借助于各种融总之，REITs在产品固有特性上的优势比三、在中国发展REITs所面临的机遇分析资手段才能推进其项目的开发。而我国房地较明显，受到了广大中小投资者的普遍认可。1.我国房地产市场的成熟是推动中国式产业长期以来却始终游离于金融之外，资金融二、REITs的劣势分析REITs成长的保障。土地使用制度和住房保障通主要仰仗于商业银行的信贷资金，①因此，虽然从产品固有特性上分析，REITs具有制度的改革，使用地单位和居民开始逐步可以经常面临资金紧缺、金融滞后的困境。据相关以上多种优势，但具体到不同运行机制下，在法律范围内自行处理所拥有的房地产，这为数据显示，②中国有60%左右的土地购置和房REITs也存在着各自的劣势。这里笔者主要从REITs的引进提供了坚实的基础条件。房地产地产开发资金都直接或间接地来自商业银行组织形态的角度进行分析。评估、土地评估、营销代理等房地产中介机构贷款，其他融资方式少之又少，上市融资不足1.公司型REITs的劣势：（1）制约公司的的逐步规范、成熟，这也为REITs的引入提供千分之五，债券融资不足万分之一。与此同时，成长。我国《公司法》规定，公司的对外投资不了运作保障。随着居民收入水平的提高和福利分房制度的得超过公司净资产的50%。而作为公司型的2.REITs发展所需的投资主体已逐步形取消，以及越来越多居民以投资为目的，居民REITs在成立之初主要是通过收购新的地产成。近几年来，随着国内保险市场、养老保障制对商品房和经济适用房的需求大幅增加，个人项目来实现增长，这条规定显然阻碍了其发度的改革与完善，保险公司、社保基金、企业年购房比例不断上升并已达到90.5%，使个人住展。此外，按照税法的要求，公司型REITs在金、银行基金和养老基金已逐渐成为REITs房贷款增长快于房地产开发贷款的增长，大量其利润分配前必须按照33%的税率交纳企业市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投信贷资金转化成现实需求，现有的投资渠道已所得税，这也将极大地影响REITs的收益，制资者往往拥有的规模庞大的投资需求，受到市越来越不能满足他们的需求。在此背景下，商约公司的成长。（2）运作权、控股权受到限制。场的长期追捧，在资本市场上具有相当的竞争业地产资金来源由以间接融资为主到以直接公司型REITs的组织性质是法人，因此，其所优势。融资为主成为了解决融资难问题的主要方式，聘请的管理公司权力有限，对基金的管理运作3.国内信托业的发展和日趋规范为房地产投资信托基金（RealEstateInvestment权有一定的制约性。另