第24卷第3期西部经济管理论坛2013年7月Vol．24，No．3WestForumonEconomyandManagementJul．2013我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议———以万科地产为例赵先立1李子君2(1．中央财经大学金融学院北京100081;2．中国市政工程西北设计研究院有限公司(兰州)甘肃兰州730000)摘要:本文通过宏观数据详细分析了我国房地产业融资现状、存在的问题和多元化融资的必要性。在此基础上，本文选择了万科地产为案例对象，对万科近几年的资本结构、举债能力以及万科多元化融资的方式和历程进行了归纳和总结，并指出万科的多元化融资在其发展壮大的过程中起着不可忽视的作用。最后本文提出了促进我国房地产业多元化融资进一步发展的几项建议。关键词:房地产业;多元化融资;案例分析;万科地产中图分类号:F293．3文献标志码:A文章编号:2095－1124(2013)03－0062－06我国房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对我国金融行业等相关行业的稳定起着不容忽视的影响，它甚至影响着整个国民经济的运行。然而，因房地产行业具有资金密集型的特性，其除了依赖开发商的自有资金外，还必须大量依靠金融工具融资，以弥补资金缺口。从近十年我国房地产开发企业的融资来源及变动趋势来看，巨额的房地产信贷一方面让银行独自承担了本应由不同类型金融部门共担的金融风险，另一方面也使我国房地产业经由传统的融资模式获取足够资金的难度也日益增大。尤其从2008年美国次贷危机引起的全球金融危机中更可以看出，我国房地产行业在抵抗国内、国外经济环境的复杂变化时仍存在着诸多不足。因此，本文拟基于房地产企业多元化融资的需求，从整体和案例的角度分析我国房地产业融资的特点、不足和多元化融资的必要性。本文对于我国房地产业平衡资本结构，有效分散融资具有较重要的现实意义。一、我国房地产业的融资现状及存在的问题我国房地产业自2001年以来发展迅猛，年均增速大于20%，但由于该行业具有规模大、长期性等特性，因此，房地产开发需要巨量资金。那么，要使房地产业健康发展，需要解决房地产业融资难的问题，需要促进房地产业融资渠道多元化，分散相关金融链条的风险。为此，应鼓励银行之外的非银行金融机构参与间接融资，进一步促进直接融资，形成房地产业融资多元化体系，让有房地产投融资需求的资金可以匹配差异性的风险与收益，最终使我国房地产业的发展更加健康稳定。(一)我国房地产行业的融资现状房地产作为固定资产的性质决定了金融市场和融资方式的选取是房地产业开发和交易过程的核心。我国房地产业近年来的迅速发展和政府对房地产业资金运作的严格管控，导致房地产开发融资成为多数房地产公司发展需要直面的困难。在2006至2007年10月之前，我国房地产市场交易呈现价量齐升的良好态势，房地产开发商借此机遇迅速扩张“圈地”，各地频出“地王”，同时出现了囤地、囤房等现象。为扭转这种非市场化的现象，国家税务总局和国务院出台了《土地使用税若干具体问题的补充规定》和《关于促进节约集约用地的通知》，对土地市场实施“一费二税”(即土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费)改革，使开发商保有土地成本和过度开发的压力提升，致使开发商对资金的需求进一步增大。2010年以来，我国房地产业融资构成中债券融资所占比例较小且持续下降的主要原因在于政府颁发的《公司法》和《企业债券收稿日期:2013－01－20作者简介:赵先立(1985—)，男，博士，研究方向为国际金融和国民经济。62第3期赵先立等:我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议———以万科地产为例2013年管理条例》对债券发行企业相关资质和审核等方面皆限制严格，但具备这些融资条件的房地产公司数量较少，并且逐渐严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到了更大程度的限制。2007年1月至2008年6月，我国央行共十六次上调存款准备金率，达到17．5%，2010年1月至2011年6月，央行又12次上调准备金率，达到21．5%，这是我国政府两度发出的采取紧缩性货币政策、减少流动性的强烈信号。对房地产业来说，2011年之后，国家政策的限制、货币流动性的收紧限制了地产项目贷款规模，对房地产公司的融资造成了很大的困难和压力，开发商资金回笼受阻，资金紧缺的局面较为严重。表1我国房地产开发投资资金来源表(1)单位:万元资金来源资金来源资金来源中资金来源中资金来源中年份资金来源总计中国内贷款中利用外资外商直接投资自筹资金的其他资金来源2005391808002578100171410070003900102215600213978400200653569