目次：第一部分市场研析…………………………………………………………………………………………………….4市场情况剖析南京商务楼产物力剖析新街口CBD商务区剖析竞争楼盘剖析第二部分工程营销战略………………………………………………………………………………………………25工程概略总体战略战略导向工程定位产物改革及装修标准建议营销战略细化推盘机遇推售原那么正式推盘必备前提贩卖手腕六、价钱战略订价原那么分阶段租售打算付款方法建议第三部分工程推行战略…………………………………………………………………………………………….53推行战略导向告白推行主题鼓吹包装建议抽象包装租售核心包装样板房告白推行思绪SP战略第四部分告白推行打算………………………………………………………………………………………………67一、配景导入二、受众剖析三、推行定位四、媒体战略五、分阶段告白打算第一部分市场研析市场情况剖析(一)微不雅情况剖析1．市场近况自2000年年终，我国微不雅经济逐步迈入一个相对平跟、中速、耐久的增加通道，至往年上半年，中房景气指数不时运转于景气空间、市场绝后爽朗，房市完全解脱前多青年“爆炒”构成的“泡沫”暗影，走出了低谷，出现出投资年夜增、产销两旺的精良场面。往年，国度政策不时完满，经济情势广泛看好，WTO的参加期近、申奥成功等利好要素，使上半年房地产市场仍坚持比较爽朗的态势。由于银行利率已连续七次下调并开征本钱税，领导住平易近将过剩的资金从储藏转向投资跟花费，抚慰了商品室庐市场需要的开释。同时，房地产金融系统不时完满。如放宽住房按揭年限，加至公积金放款额度，简化操持手续等，为团体购房供应了较为宽松的资金情况。其余，国度加年夜推进房改政策的力度，如住房调配货泉化的进一步顺遂停顿，公房上市手续的简化与税费优惠，年夜年夜进步了团体的购房志愿与领取才能。因此，在财经政策跟房改政策的独特推进下，世界房地产市场情势特不喜人，中国的商品室庐市场，朝着特不令人鼓舞的偏向开展。与商品室庐市场比较，商务楼市场尽管比不上其热销火旺，但也跟着全部房地产市场的转旺而出现启动的热销苗头，乃至国际部分年夜中都会已出现商务楼盘旺销的市场现象，岂但积存楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且贩卖远景看好。其余，中国经济的疾速、颠簸的良性开展、WTO的邻近、申奥的成功、中国变革开放的深化等一系列利好消息，都将有利于中外经济协作及中资企业的开展强年夜，这势必增年夜市场商务楼的需要，进而抚慰并增进商务楼盘市场的开拓与贩卖。房地产开拓企业通过近两年的市场化运作，逐步寻到了市场定位的感受，即“以工资本”，以市场为导向，做适宜花费者口胃的“佳构”楼盘。一批以开拓高密度、重利润、低水平物管为荣的开拓商，正向适中密度、迷信打算、打算，精良物管寻求开展空间，并以智能化、会合式、节能型、优质效劳等为新卖点。这些新盘不管是质量上仍然功用打算上都优于旧盘，有形中给商务楼市场带来一股清新的风。但同时也出现出，跟着市场供应量的进一步缩小，今后竞争力将越来越年夜。2、房地工业开展远景及趋向据树破部猜想，今后5年至10年，中国室庐树破仍将坚持较高的增加速率，室庐市场需要潜力宏年夜。至2005年，中国城镇住平易近住房根本目的为人均修建面积22平方米，根本上实现平均每户有一套功用根本完全的住房；团体住房花费占总体花费的比重抵达15%。跨入21世纪后，中国的房地工业尤其是室庐工业将进入一个安康波动的开展时代。商务楼市场，在今后5-10年，将会坚持过度增加的精良开展速率，中国参加WTO将一步增进中资企业的强年夜，这些会发生实真实在的购置力与租赁需要，特别多素养较好发的写字楼工程必定会遭到业主及投资者的追捧，市场的刚性需要及精良的客不雅经济远景，必将激发商务楼市场的繁旺。应当看到，中国的房地产市场尚未成熟，全体行业水平仍有待进一步进步，伴随着公平易近经济的高速、波动开展跟中国参加WTO，中国房地工业的开展有了新的特色。并由此进入一个新的开展阶段。在那个阶段将出现以下趋向：（1）室庐的少量开工与空置上升仍将共存，房价的涨幅略有下落。（2）花费性房地产（如商厦、写字楼、宾馆等）比年只能坚持过度开展水平。（3）商务楼盘将有较年夜的开展空间，低质量商务楼将被成批镌汰。（4）受寰球经济一体化的打击，人们的花费构造与办公方法向国际水平靠扰。这要紧表现在节能建材、办正义念、打算作风的改动、租赁市场及物业治理水平的进一步开展上。（5）房地产企业将走上范围与品牌运营之路。总之，二十一世纪的房地工业，其开拓、树破、流畅跟花费将逐步走向标准与成熟，室庐及商务楼市场都将得以完满，从外部情况到外部情况，都