PAGEPAGE6东南商业城市场分析报告目录第一篇、市场概况……………………………………………………2一、惠安县基本概况………………………………………………2二、惠安县商业状况………………………………………………4三、惠安县房地产发展概况及现状………………………………6第二篇、项目SWOT分析…………………………………………17一、城市概览：地理、经济与人文………………………………17二、本案的所在区域环境分析……………………………………18三、本案SWOT资源整合………………………………………18四、客源层分析……………………………………………………20第三篇、产品规划定位……………………………………………21一、本案一期问题突破性思考……………………………………21二、本案一期市场定位……………………………………………21三、本案一期产品修改建议………………………………………22四、本案一期产品价格建议………………………………………22第一篇、市场概况一、惠安县基本概况1、人口构成：惠安县总人口91万，方圆总覆盖面积670平方公里，2002年统计年鉴数据：其中城镇非农业人口75290人，乡村人口857174人，整个城区由16个镇组成，平均镇人口58000人，其中螺城镇、崇武镇、洛阳镇、涂塞镇人口居多。县政府所在镇——螺城镇，县城的核心。2、支柱产业：（1）、惠泉啤酒集团，2002年成为股票上市公司，员工2000多人。啤酒主要销往香港、台湾及厦门、江西等内陆城市。（2）、石材工业：石材加工厂主要分布在各个乡镇，其中以崇武镇为主。惠安县以石雕著名，“中国雕艺城”2002年建成并投入使用，批发到香港、上海等大城市并主要出口至日本、韩国。（3）、惠安县素有建筑之乡、石雕之乡的著称，其中石雕石材工业的发展是惠安人走上富裕道路主导产业。3、惠安县基本经济状况：基本参照指标（2002年统计年鉴）年平均工资：10700元年平均收入：11000元农民平均年收入：4300元人均国民生产总值：15000元人均存款：5080元居民总存款：50个亿（以上是对整个惠安县城的经济统计）4、各个镇经济状况及产业结构从经济情况，惠安城镇居民消费水平6490元/年，农村平均消费6037元/人，在全国县城总数中经济排列32位，人均国民生产总值17187元/年。由于个体工厂增多，产业结构明显由第一产业向第二产业发展，工业比例是全县各产业的主力，经2002年统计，全县三产业比例11.7：55.9：32.4，随着城镇及乡村小型工厂的增加，居民收入明显提升，生活水平已超越县城工薪阶层收入，故近两年到县城居住和投资比例较大。5、未来城市发展趋势：惠安县在泉州市几个县城中算是发展的比较早的城市，旧城改造从93年开始，城市经济产业，逐渐向工业及个体私营经营发展。随着县政府南移时间的到来及市政配套设施的兴建，如：体育馆、电信大厦、活动中心、四星级酒店。二年后都将呈现于城区南部，南部区域将成为政治经济核心区，城市商业区域也将向南部延伸。二、惠安县商业状况：县城商业区主要集中在城区最核心区域，人流量主要集中在八二三、中山北街及中新步行街，也是县城居民主要消费场所。八二三街可称惠安县“百年老街”，是商业繁荣的最主要干道，尤其是中部与东部，这与整体行业布局也是息息相关。有三大超市——姐妹超市、富华超市、安盛超市，均分布在八二三街经营状况较好，比较有聚客作用。华友电器是目前惠安县规模最大，且是有多年品牌效应的电器超市，目前二层部分仍准备扩建。集中多家中西快餐店，如豪口福、新佳美、可乐基等。集中多种服装品牌专卖。中新花园是最聚客休闲场所，主入口设在八二三街、中山街中山南街，目前有刚刚开业不久店面，总94套。现经营日杂、修理钟表、电视、水果店等杂乱行业，由于南侧正在拆迁，交通不便故目前商机较弱。中山北街：附近有县政府实验小学、县医院、银行等市政配套，与中新街相连，人流量及经营状况较好。目前市场商业经营的各种行业中，餐饮业占有市场份额较小，故可考虑美食广场的发展空间。各主要街路店面情况如下：街路量体规格面积租金自用/租用经营业种经营状况房产状况经营者购买意向八二三中路76间多数是3.3x10m举架4.2m20、35m240m2不等2000-3000元/月85%租用服装、鞋、眼镜、音响、电器、超市相对较好,目前利润2000元/月以上新建楼层是97-98年所建，店面有40%是安置，其他销售50%有购买意向要求是必须临街一类店面八二三西路130间3.6x11m3.3x9m举架5.5-6m35-40m2为主九龙城环岛500-700元延