房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。窗体底端自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。当然，在清算过程中，企业也要考虑到税务筹划方案的可操作性。通常来说，可纳入土地增值税清算环节的成本项目越多，企业的税务成本也会越低。1.2界定成本项目可扣除部分通常情况下，房地产企业在建筑物及其他附着物转让过程中，可以纳入抵扣范围的成本项目，应当包含以下几个方面：其一，项目开发过程中获取土地使用权时所支付的土地使用费;其二，房地产项目不同开发作业环节所支出的费用，即设计费、采购费、设备费、劳务费、现场管理费等;其三，房产项目转让阶段所涉及的税务成本;其四，企业在获取土地使用权时的费用与房地产项目开发成本总额的20%，可以实行HYPERLINK"https://www.shui5.cn/article/cc/83114.html"\t"_blank"加计扣除政策。在界定房地产项目可扣除内容的过程中，房地产企业需要注意成本费用发生的真实性、交易过程的合规性，以及建筑转让过程中所形成的价值评估、交易费用等是否纳入核算项目当中。1.3计算土地增值税应纳税额在土地增值税清算完结，计算应纳税额需要结合标准公式。首先，计算土地增值额，即：增值额=收入额—扣除项目金额;其次，结合项目类型确定项目增值率，即：项目增值率=增值额/扣除项目金额*100%;最后，依据速算扣除系数表，确定扣除系数，即：应缴纳土地增值税税款=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。依据土地增值税相关政策规定，房地产企业需要按照增值率，采取“超额累进税率”的方式计算税额，适用税率通常在30%至60%之间。1.4按时申报缴税房地产企业在土地增值税清算阶段，可以采取自行清算和要求清算这两种方式。具体来说，自行清算通常是指房地产企业在满足清算条件之日的90天以内主动开展土地增值税清算与税务机关申报等工作，按照政策规定准备清算材料;要求清算则是由当地税务机关发起，向房地产企业下达清算通知书，对要求清算的项目自通知下达之日的90天以内，开展土地增值税清算工作。房企土增清算工作相关筹划策略2.1合理利用税收优惠政策在房地产企业开展土地增值税清算与税务筹划的过程中，按照相关规定，企业需要对不同类型的工程项目进行分别核算。而房地产开发活动所涉及的建设项目，除了普通住宅以为，还包括其他类型的房产项目。结合房产项目类型的差异性核算土地增值税，可以充分利用税收优惠政策，实现企业合理避税。例如：依据现行税法规定，纳税单位在销售活动中，属于自行建设的普通住宅，当其增值额小于可扣除项目总额的20%，可以享受免除土地增值税的优惠政策。结合这一政策内容，房地产企业可以在销售环节合理控制住宅销售价格，在遵循成本效益原则的基础上，将土地增值税税率控制在20%以内