经济管理论坛中国科技信息2005年第23期CHINASCIENCEANDTECHNOLOGYINFORMATIONDec.2005房地产项目管理苏双全广东省佛山市雅宇房产开发有限公司房地产产业链很长，包括前期策划分析、目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成其它企业管理信息系统相同，由许多功能模块征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权一致，然后对项目的有效性进行论证。组成，一般包括进度计划、资金管理、销售登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分三、实施阶段管理、合同管理等。对应四种不同的组织结为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶1.建立项目组织。构，房地产项目管理系统可以采取如下对应的段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相2．取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。应用模式：部门制，在公司内部应用，各个关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从3．制订项目计划（专业性、可行性）。职能部门配置相关的操作权限，实现其相关的列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的4．通过项目（规划）设计、工程招标、招业务职能；公司制，投资商与公司联合应用，过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。相关部门或职能岗位配制相关的操作权限；纯的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。5．通过规划、消防、人防、水、电、气、防项目制，各个项目部建立不同的数据账，从房地产商的战略规划是靠“项目”去实施蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过公司的角度考虑各个项目部之间资金、人力资的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导程）。源的平衡；专业管理公司制，以投资商为核的。可见，房地产商的所有项目都是围绕公司的6．合同管理（质量、费用、进度、范围、安心，建筑公司、销售公司等协助应用。愿景、使命及战略而展开的。那么，如何才能高全等控制）。管理信息化的建设对地产商是非常重要效地完成一系列项目而使公司的愿景、使命及7．项目销售（严格培训、统一说法、不留的，它能够有效提升其管理水平，具体表现如战略得以实现呢？答案是——现代项目管理。后遗症、展示开发商的文化等）。下：现代项目管理的核心思想是相关利益者8．水、电、气、智能化、网络、商业等进以项目生命周期理论为基础，通过计划、“都”满意，如客户、员工、公司、供应商、承场。跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理。建商、政府等。而实现上述目标的关键是团队绩本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、计划对项目成功的重要作用，通过制订详细、完效与项目经理的大局观、沟通协调能力以及处狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中理各种冲突的能力。商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府随时搜集项目的进度信息，将实际进度与计划项目的生命周期可以分为四大阶段，即概各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进行对比，对存在的偏差及时予以纠正，切实保念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质证项目的工期、成本和质量。的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。量——成本——进度、项目的销售等。实现对房地产项目的多角度、多要素管概念阶段的主要任务是根据公司的战略规四、结束阶段理。房地产项目管理涉及的要素众多，既包括划选定项目并确定项目是否可行。人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、1．项目验收（单体、消防、人防、环规划阶段是对可行项目作好开工前的人财质量的管理。项目管理信息化后，可以以科学的境、水电、设备等），办理备案证。物及一切软硬件准备。项目管理模式实现对这些要素的集成管理。2．物业公司对项目进行接管验收。实施阶段是按计划启动实施项目工作。能有效实现项目各方的沟通与协调。房地3．配合物业公司交房。结束阶段是项目结束的有关工作。产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，4．项目清算。当然，项目的各个阶段没有严格地分开，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商5．资产清理。在执行时经常是交叉进行的。等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相6．文档总结。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短7．对整个项目进行评估总结，为其它项主要工作内容。项目周期，降低项目成本。目作准备。一、概念阶段实现与企业财务系统的完美对接。在房地8．解散项目组。1．根据公司的整体战略规划选定项目产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和9．对项目组成员的考核延长2~5年。（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通本阶段的工作重点是办理备案证、配合